재건축 세입자는 못 받고 재개발 세입자는 받는 이것은?

헌법재판소, 도정법 제 81조 제1항 합헌 결정
재건축 조합, 세입자에 대한 보상 의무 없어
방배6구역 이르면 7월 철거 시작
사업 지연되며 분양가 상한제는 못 피해

헌법재판소/강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 임온유 기자] 아현2구역, 방배6구역…. 두 조합의 공통점은 단독주택 재건축 추진 과정에서 세입자들의 반발에 부딪힌 것이다. 재건축은 재개발과 달리 세입자에 대한 조합의 보상 의무가 없다. 법적보호를 받지 못한 일부 세입자들은 이주 과정에서 '버티기'를 시도하기도 했다. 아현2구역의 경우 지난해 착공에 돌입했으나 방배6구역은 이주 절차를 마무리짓지 못해 약 2년간 사업이 중단된 상태다. 일각에서는 재건축과 재개발이 유사한 도시정비사업임을 근거로 재건축 조합도 세입자에 보상을 해야 한다는 지적이 있어왔다. 그러나 최근 헌법재판소가 현행 법률이 합헌이라고 판단하면서 논란에 쉼표가 찍히게 됐다.

2일 헌법재판소에 따르면 재판소는 지난달 23일 재판관 8대1 의견으로 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제81조 제1항 대한 합헌판정을 내렸다. 재개발 구역 세입자에게만 손실보상을 명시한 조항으로 이에 따르면 재건축 조합은 세입자에 보상 의무를 지지 않는다. 합헌 결정으로 앞으로도 재건축 구역 세입자는 천재지변 상황이 아닌 한 조합과의 협의 혹은 지방정부의 개입이 없으면 손실을 보상받지 못하게 된 것이다.

이 법률이 위헌법률심판대에 오른 것은 2018년 방배6구역 조합과 세입자 간 명도(건물을 비워 넘겨줌)소송을 관할한 서울중앙지방법이 헌법재판소에 위헌법률심판을 제청하면서다. 서울중앙지방법원은 도정법 제81조 제1항이 평등의 원칙에 어긋난다고 봤다. 당시 법원은 "재개발과 재건축 사업의 구별이 정비기반 시설의 불량과 양호로 판단하는 것은 평등의 원칙에 위배될 소지가 있으며 재건축이라고 임차권자가 손실보상을 받을 수 없다는 취지의 대상법률 조항은 위헌소지가 있다"고 주장했다.

그러나 아시아경제가 입수한 헌법재판소 결정문에 따르면 재판관 대다수는 재개발과 재건축의 차이가 명확하다고 봤다. 재판관들은 "동의 여부를 불문하고 조합원이 되는 재개발과 달리 재건축은 강제성이 약하다"면서 "임대인조차도 재건축 사업의 조합원이 될 지 여부가 불확실한 상황에서 임차인의 복잡한 사정까지 고려하는 것은 매우 비효율적"이라고 설명했다. 또 "관리처분계획인가까지 수년이 걸리므로 재건축 예정 혹은 진행 중인 건물을 임차하는 경우 사용 수익이 중지될 것으로 예상하고 이를 차임에 반영한 임대차 계약도 가능했다"고 했다.

합헌 결정이 나면서 중단됐던 방배6구역 조합과 세입자 간 명도소송도 5월중 마무리될 것으로 보인다. 강동원 법무법인 정의 대표변호사는 "헌법재판소의 결정으로 방배6구역 세입자의 패소가 확정적"이라면서도 "재건축초과이익환수제 시행 등 사회적 흐름을 고려할 때 보수적 판결"이라고 평가했다.

방배6구역은 우여곡절 끝에 조만간 착공 절차를 밟게 됐지만 막대한 손실을 입은 상황이다. 지난해 4월 서울시가 시행한 단독주택 재건축 세입자 대책을 수용해 세입자에 이미 보상금을 지급했기 때문이다. 서울시는 이에 대한 인센티브로 용적률 상향을 약속했지만 사업 지연에 따른 수익성 악화가 우려된다. 방배6구역 조합 관계자는 "감정평가를 거쳐 세입자에게 60억원가량의 보조금을 지급한 상황"이라면서 "사업지연에 따라 발생하는 이자만 해도 월 13억원에 달한다"고 말했다. 여기에 사업일정이 지연으로 오는 7월 유예기간이 만료되는 민간택지 분양가 상한제도 피할 수 없게 됐다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr