강남 대체제 부상 vs 집값 상승세 타격…숨죽인 마·용·성

집값견인 '강북 트리오'
마포·용산·성동구 아파트
대부분 9억~15억대 형성
안갯속 전망에 문의 급감
매도·매수 관망세 뚜렷

[아시아경제 김현정 기자] "일단 멈추는거죠. 어떻게 될지 짐작하기 어려운데 매도ㆍ매수 모두 쉽게 결정하지는 못하니까요.(서울 아현동 A공인 대표)

강남권과 함께 서울 집값 상승을 견인하던 이른바 '마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)'의 거래 시계가 멈췄다. 정부의 '12ㆍ16 부동산 대책' 이후 사실상 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 강남의 대체제로 부상할 수 있다는 관측이 맞서면서다. 등락을 쉽게 예견하기 어려운 상황에서 거래 시장은 급격히 냉각되는 분위기다.

20일 마포ㆍ용산ㆍ성동구 일대 중개업소들에 따르면 지난 16일 정부의 '주택시장 안정화 방안' 발표 이후 '마ㆍ용ㆍ성' 지역 매수 문의가 급감했다. 시세 15억원을 초과하는 주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 전면 금지되고, 9억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출비율(LTV)을 40%에서 20%로 축소하기로 한데 따른 여파다. 마포구 일대 아파트의 대장주로 불리던 아현동 마포래미안푸르지오의 호가는 이틀 사이에 5000만원 이상 하락하기도 했다.

마포ㆍ용산ㆍ성동구 일대 아파트는 한강변 일부 지역을 제외하면 중소형 아파트 시세가 9억~15억원대를 형성하며 대표적인 중산층 단지로 인식돼 왔다. 전체 아파트의 60%가 15억원을 웃도는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)와 대비된다. 부동산114에 따르면 시세 9억원 초과15억원 이하아파트 비중은 광진구(54.5%)를 제외하면 성동구(47.3%), 용산구(45.7%), 마포구(43.9%)가 가장 높다.

이때문에 대출을 활용한 15억원 초과 아파트 매입이 사실상 차단된 상황에서 '마용성'이 강남을 대체할 수 있는 대체시장으로 부상할 수 있다는 관측이 제기된다. 9억원 초과 주택에 대한 대출 한도가 쪼그라들긴 했지만 그나마 소득 수준이 높은 30~40대가 진입할 여지가 남아있는 시장이라는 것이다.

하지만 대부분 전문가들은 당장 이들 지역의 추가 급등이나 급락은 나타나지 않을 것이라는 데에 의견을 모으고 있다. 맞벌이와 실거주 비율이 높은 이지역 특성상 다주택자 보유 매물이 쏟아져 나올 가능성이 높지 않아 거래가능 물건이 제한적이라는 설명이다. 종합부동산세율 및 공시가격 인상이라는 악재가 있긴 하지만 이역시 감당하지 못할 수준은 아니라는 관측도 나온다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "마용성은 시가 9억원 이상의 아파트가 대부분"이라면서 "매물이 잠겨 거래가 끊기고, 보합이나 약보합 수준에서 움직이지 않을 가능성이 크다"고 진단했다. 권 교수는 "마용성 지구는 미래가치, 강남 대비 저평가됐다는 의미에서 그동안 급등했다"면서 "다만 이제는 이와같은 판단을 보류해야하는 상황"이라고 전했다.

청약전문가인 정지영 아이원 대표는 "매물은 들어가고 매수자들도 쉽게 나서지 못해 당분간 거래가 끊겨 시장이 안정되는 것 처럼 보일 것"이라면서 "그러나 대부분의 마용성 지역 아파트 소유주들은 본인들이 매수한 가격까지 하락할 수는 없으며, 매도했다가는 다시는 기회가 오지 않을것이라는 믿음이 강하다"고 진단했다. 특히 "추가 대책 여부가 변수지만 내년 4월 총선때까지는 보합세를 보일 것"이라면서 "7월 재산세 납기가 도래한 이후에는 실질적인 움직임이 나타날 수 있으나 제한적일 것으로 보인다"고 말했다.

한편, 마용성 지역의 아파트 거래량이 서울 전체 거래량에서 차지하는 비율은 부동산 상승폭이 커지던 올해 7~8월을 고점으로 약세를 보이다 이달 들어 감소폭이 커졌다. 올해 7월 전체 거래량(8815건) 가운데 1031건으로 11.70%를 차지했으나, 9월 들어서는 680건으로 9.71%을 기록했으며, 이달 들어서는 58건으로 7.65% 수준에 그쳤다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr