하락 멈춘 서울 오피스텔 수익률…5개월째 불안한 제자리걸음

수익률 작년 9개월 연속 하락

최근 4.87% 유지하고 있지만

올해 월세·매매가 동반하락

월세가격지수 100 무너져

[아시아경제 최동현 기자] 지난해 9개월 연속 하락세를 보이던 서울 오피스텔 수익률이 최근 5개월째 제자리걸음을 하고있다. 표면적으로는 안정세에 접어든 듯 보이지만 올해 들어 월세와 매매가격이 동반 하락하는 추세여서 실제 투자 수익은 갈수록 줄어들고 있는 것으로 분석된다.

7일 한국감정원 부동산통계정보시스템에 따르면 서울 오피스텔 수익률은 지난해 10월부터 지난달까지 5개월 연속 4.87%를 기록중이다. 해당 통계가 처음 작성된 지난해 1월(4.97%)부터 9월(4.88%)까지 계속 하락세를 보이다 현재까진 멈춰선 상태다. 통계 지표상 오피스텔 수익률 흐름이 안정 기조를 나타내고 있는 셈이다.

하지만 수익률을 구하는 계산 방법을 보면 일종의 맹점이 드러난다. 오피스텔 수익률은 일년치 받을 월세를 매매가격에서 월세보증금을 제외한 금액으로 나눠 산정된다. 수익률을 키우는 변수는 월세상승, 매매가 하락, 보증금상승 등 세가지다. 오피스텔을 이미 보유한 사람 입장에선 매매가가 하락할 경우 그에 따른 평가차손이 생겨 실질 기대수익률이 줄어들지만 표본이 되는 오피스텔의 매매가 통계를 기준으로 계산되는 수익률은 되레 상승했다고 나오는 것이다. 즉 해당 수익률 통계는 오피스텔 구매를 앞둔 투자자에겐 참고가 될 수 있으나 매매가격이 지속적으로 하락하는 상황이라면 수익률이 멈춰있거나 올라간다고 해서 반드시 좋은 상황은 아니라는 점도 인지해야 한다.

수익률보다 더 고려해야 할 것은 올해 들어 서울 오피스텔 매매가와 월세가 꺾이기 시작했다는 점이다. 지난달 서울 오피스텔 매매가격지수는 101.91로 전월 대비 0.1% 하락했다. 서울의 오피스텔 한채는 평균 2억2695만원이다. 월세가격지수는 지난해 10월부터 하락 반전하더니 지난달엔 99.97을 기록, 통계 작성 이래 처음으로 지수 100이 무너졌다. 전세가격지수 역시 지난해 12월부터 3개월 연속 내림세다. 수익형부동산업계 한 관계자는 "오피스텔은 부동산이 상승장일 때 아파트보다 덜 오르고 하락장일 땐 같이 떨어지는 경향성을 보인다"며 "과거 노후용으로 많이 주목받았으나 최근엔 대출규제 등으로 선호되지 않는 것 같다"고 설명했다. 실제 지난해 서울 아파트값이 약 8% 오르는 동안 오피스텔은 1.3% 오르는 데 그쳤으나 올해 1~2월엔 아파트가 0.73%떨어지는 동안 오피스텔은 0.23%하락했다. 아파트 대비 오피스텔 상승폭은 6분의 1수준이었으나 하락폭은 3분의 1 수준까지 근접한 것이다.

전문가들은 공급과잉과 수익성 악화 등으로 오피스텔 시장이 당분간 부진할 가능성이 높다고 진단했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "주택담보대출과 오피스텔 관련대출 금리수준이 연 5% 수준에 육박하면서 임대수익 확보에 어려움이 예상된다"며 "최근 입주물량이 많아지고 있는 것도 원인"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr