뉴타운 공시지가의 역전

장위 13구역, 부동산 침체·사업 장기 표류에 시세보다 높아져

장위뉴타운 5구역 일대는 노후된 단독주택과 다세대빌라가 밀집해있다.

[아시아경제 한진주 기자] #서울 성북구 장위뉴타운 13구역의 대지면적 86㎡짜리 단독주택은 공시지가가 3.3㎡당 1000만원대다. 그런데 이곳 일대에서 거래되는 시세는 800만~900만원대에 그친다. 시세보다 공시지가보다 더 낮은 기현상이 벌어진 것이다. 인근 장위5구역 단독주택은 공시지가(650만~800만원)보다 시세(800~900만원대)가 높아 보통의 경우와 같다.

서울시가 뉴타운 출구전략을 추진하며 사업일정이 차일피일 미뤄지는 곳이 급증한 가운데 단독주택 시세가 공시지가보다 떨어지는 '역전사례'가 등장했다. 장위13구역에서 나타난 현상이다. 이곳은 총 면적이 31만8415㎡로 장위뉴타운 중 가장 넓고 추진주체가 없어 재개발 추진속도가 가장 더딘 편이다. 장위뉴타운은 2006년 10월 3차 뉴타운으로 지정됐으며 출구전략이 발표된 이후 대부분 구역에서 실태조사가 진행되고 있다. 13구역은 오는 8월2일까지 주민들의 의견을 청취한다.

공시지가보다 시세가 떨어진 데는 부동산시장 침체가 장기화된 가운데 뉴타운 사업이 장기간 표류 중인 사연이 작용한다. 개별공시지가는 1년에 한 차례 정부가 조사를 통해 고시하는 가격으로 평균 시세보다는 최소 10% 이상 낮게 책정된다. 지난 2008년 기준 공시지가는 3.3㎡당 966만원으로 거의 변화가 없는 특징도 있다.

한편 성북구청 주거정비과에서 13구역 실태조사와 관련해 주민들에게 통보한 단독주택 평균 예상 감정가는 3.3㎡당 1100만원이었다. 감정평가액은 공시지가보다 130%가량 높게 나온다는 것이 중개업소측의 설명이다.

이에 비해 시세는 사업성 등에 따라 투자자가 몰리며 큰 폭으로 등락하기도 한다. 지난 2008년 뉴타운 사업이 우후죽순 추진될 때는 이곳의 매매가가 최고점을 찍었으나 부진한 사업 탓에 시세가 크게 내렸다. S공인 관계자는 "좀 넓은 100~130㎡짜리 단독주택은 2008년보다 1억~1억5000만원 하락했다"며 "더 작은 규모는 거의 거래가 되지 않고 그나마 급매로 팔릴 경우 공시지가에 이르지 못한다"고 말했다.

성북구청 관계자는 "장위13구역 단독주택의 경우 공시지가가 시세 수준으로 현실화된 것인데 시세가 너무 떨어져 공시지가가 역전한 것"이라고 설명했다. 장위동 I중개업소 관계자는 "뉴타운 사업성이 악화되자 투자자들은 자금을 빨리 회수하기 위해 시세보다 낮더라도 팔고 빠져나가려 한다"며 "시세가 공시지가보다 20%까지 낮아진 배경의 하나"라고 설명했다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "3차 뉴타운으로 지정된 곳을 보면 흑석뉴타운은 이미 입주를 마쳤지만 성북구 일대는 속도가 늦다"며 "재개발 구역 중 단독주택은 건물보다 땅의 가치가 더 중요하고 개별성이 강한 물건이므로 투자를 할 때는 평균값과 개별값을 잘 살펴봐야 한다"고 전했다.

한진주 기자 truepearl@