'오피스텔'은 뜨겁고.. '땅'은 아직 얼어있고

매매와 분양은 물론 경매시장에서도 경기 회복 '시그널'이 강하게 나타나고 있다. 이에따라 시장 참여자들의 '저점 공감대'가 무르익고 있는 것 아니냐는 분석이 나오고 있다. 시세 보다 싸게 나오는 물건이 모습을 드러내기가 무섭게 팔려나가고 있어서다. 미분양 주택 단지는 아연 화색이 돌고 있다. 분양시장 역시 수만명씩 견본주택 방문객이 이어지며 분위기를 돋우고 있다. 부동산시장이 과연 바닥을 다지고 있는 것인지 현장을 살펴보고 전문가의 시각은 어떤지 들어본다. <편집자주>


②토지·상가는 '정중동'.. 20억 안팎 소액투자 활기
주거용보다 수익형에 관심 높아.. "주택이 관건"

[아시아경제 배경환 기자, 박미주 기자]주택시장은 대체로 바닥을 쳤다는 신호가 나오고 있지만 토지시장은 더딘 흐름을 보이고 있다. 소위 '될 곳은 되는' 형태를 띤다. 지역별, 용도별로 다르다. 세금감면 등으로 주택시장이 들썩이는 가운데 확연한 회복세가 나타나기 시작하면 토지와 상가 등도 후행하며 상승세를 탈 것이란 전망이 나오고 있다.

◆소액 땅 투자 활기…"될 놈은 된다"= 한국토지주택공사(LH)에 따르면 소액 투자가 활기를 띠고 있다. LH 통합판매센터 관계자는 "소규모로 크게 부담이 안 되는 범위 내에서 투자는 꾸준히 이뤄지고 있다"면서 "상업용지의 경우 100억~200억원대는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 거의 안 되고 분양시장도 나빠져 인기가 없지만 20억원 안팎 가격대로는 문의가 많다"고 전했다.

특히 점포겸용은 전국적으로 매물이 나오는 대로 거의 매각되고 있다. LH 관계자는 "지난달 26일 군포당동 점포겸용 23필지를 매각 공고했는데 22필지가 나갔다"면서 "점포겸용은 지난해 5월 가구수가 완화됐는데 이에 아래층엔 상가, 위층에는 다가구를 지어 세를 놓을 요량으로 수요가 많아 전국적으로 인기가 많다"고 말했다.

혁신도시처럼 지역별 개발호재가 있는 택지도 수요가 상당하다. 올해 초 이미 부산 양산, 경남 진주 쪽 땅은 거의 팔린 상태다. 지난달 충북 혁신도시 단독주택지구도 120필지 모두 낙찰됐다.

LH 관계자는 "과거 공급이 뜸했고 세종시 영향을 받아서 충청도 쪽 땅 매각이 잘 되고 있다"면서 "강원 혁신도시 쪽도 평창올림픽 덕에 도로, 철도 등 교통 여건이 나아진다는 소식에 문의가 많고 주거전용 용지도 모두 팔리고 남은 게 없다"고 설명했다.

그는 이어 "토지시장 대기 수요는 계속 존재하는 것으로 보인다"고 진단했다. 세종시, 하남시, 강원도 등 일부 지역 땅값 상승률이 높은 건 사실이나 토지시장이 활성화되려면 주택시장이 충분히 살아나야 한다는 의견이다.

하지만 전반적으로 토지시장은 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 국토해양부에 따르면 지난 8월 전국 땅값은 전월보다 0.3% 올랐으나 상승폭은 올 4월 이후 계속 둔화되고 있다. 토지거래량은 15만481필지, 1억2990만4000㎡로 지난해 같은 기간보다 필지수는 17.7%, 면적은 14.4% 줄었다. 지가도 금융위기 발생 전 고점이던 2008년 10월 대비 0.34% 낮은 수준이다.

올해 9월까지 거래된 단독주택용지는 지난해 같은 기간보다 절반가량으로 줄었다. 지난해 4581필지가 팔린데 비해 올해는 2236필지가 매각됐다. 상업업무용지도 지난해 1023필지가 팔렸으나 올해엔 이보다 못한 789필지만 거래됐다.

경매에서도 토지 낙찰가율은 50% 내외로 낮은 편이다. 전종철 건국대학교 부동산아카데미 교수는 "통상 토지는 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는데 현재는 40~60% 선에서 거래되고 있다"면서 "지금은 소수의 전문가나 소액 투자자만 토지 경매에 나서고 있다"고 말했다.

진주혁신도시 시공현황 전경. 지난해 말 LH가 공급한 진주·강원·제주혁신도시 등은 거의 모든 택지가 매각됐다.

◆상가 투자 "안 될 것도 없다"= 주택시장이 바닥을 쳤다는 평가가 이어지는 가운데 상가시장도 일대 변화를 맞고 있다. 가장 두드러진 모습은 지역대세론이 퇴조했다는 것이다. 대신 개별 점포의 특성과 조건이 맞으면 지역에 관계없이 투자자들이 몰려들고 있다.

배후 수요가 탄탄하면서도 임차인이 확실한 선임대상가와 최초 가격보다 분양가를 낮춘 할인상가가 대표적이다. 선임대상가는 공실 없이 안정성을 기대할 수 있다는 장점으로, 할인상가는 최초 구입가격을 낮춰 더 나은 수익률을 기대할 수 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근에는 투자자들이 단순한 조건제시만으로 만족하지 않는 분위기"라며 "오르내리던 신도시 중 일부는 개발이 지연되거나 불투명해지면서 투자자들의 관심이 떨어졌다"고 말했다.

전반전인 부동산 침체에도 상가시장에 긍정적인 신호가 나오는 것은 수요층의 변화에서 원인을 찾을 수 있다. 우선 아파트와 같은 주거상품보다는 상가나 오피스텔 같은 수익형상품에 대한 관심이 높아졌다. 베이비붐 세대 등 퇴직을 앞둔 노후대비층들 가운데 상당수가 시세차익을 노리는 아파트 대신 월세를 받을 수 있는 상품에 시선을 돌린 것이다.

지난달 주택·상가 가치전망 CSI(소비자동향지수)가 94포인트로 전월(92포인트)보다 상승한 것은 이 같은 추세를 말해준다. 기준치인 100을 밑돌기는 했지만 금융저축이나 주식 등 다른 자산항목에 비해 높은 평가를 받았다.

인기를 끌던 단지내 상가는 다소 부진한 모습이다. 지난해에는 세종시 열풍 등으로 LH상가의 낙찰률이 90% 이상을 기록했지만 올해에는 71%에 그치고 있다. 낙찰총액도 줄었다. 올해 공급된 LH단지내 상가의 낙찰총액은 165억원으로 지난해 하반기 대비 20% 수준에 불과하다.

선종필 대표는 "과거 택지지구 등에 분양된 상가들은 투자자들의 관심이 높았지만 이제는 높아진 분양가로 인해 되레 수익률이 떨어지고 있다"며 "할인상가 등 유리한 투자조건이 갖춰진 곳에 사람들이 몰리는 현상이 일반적으로 나타나고 있다"고 전했다.

분양 중인 민간 건설사의 단지내 상가.

배경환 기자 khbae@
박미주 기자 beyond@