혼전 속 재건축 시장… 그래도 ‘내땅비율’이 최고

[아시아경제 배경환 기자] 서울시 재건축 시장이 대지지분을 놓고 희비가 엇갈리고 있다. ‘소형주택 30%’라는 큰 그림이 공개된 후 집주인들이 자산가치를 따지면서 나타난 현상이다. 대지지분은 재건축 아파트를 매입할 때 가장 중요한 투자지표로 꼽힌다. 내 땅에 대한 소유권인 대지지분의 비율이 높을수록 재건축 이후 수익성이 높아지고 미래 자산가치 또한 달라지는 이유에서다. 특히 보유 아파트의 지분율이 높을 경우 건설사가 제공하는 무상지분율을 통해 추가부담금이 줄어드는 효과도 기대할 수 있다.

5일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울에서 재건축이 진행 중인 아파트의 전용면적 대비 지분율은 40~70% 수준이다. 다만 5층 이하 저층 재건축 중 일부는 100%를 초과하기도 한다. 최근 서울시 심의통과 이후 재건축 사업 탄력을 받고 있는 강남 개포주공3단지 지분율은 129~132% 수준이다. 또 ▲강동 고덕시영한라·고덕주공2단지 166~172% ▲송파 가락시영2차 129~162% ▲강동 둔촌주공2단지 107~122% ▲노원 상계주공8단지 122~129% ▲송파 잠실주공5단지 97~99% 등 100% 안팎의 지분율을 나타냈다.

일반적으로 지분율이 100%를 초과할 경우 추가부담금 없이 무상지분율을 높게 가져갈 가능성이 크다. 감정평가에서도 적정가치를 인정받아 향후 분양면적 선택에서도 유리하다. 예컨대 대지지분이 같은 20㎡라고 하더라도 무상지분율이 150%라면 30㎡까지 추가부담금 없이 받을 수 있는 반면 200%일 경우에는 40㎡까지 받을 수 있다.

이렇다보니 대지지분을 놓고 조합원간 이견이 발생하는 사업장이 눈에 띄고 있다. 서초구의 반포동 신반포 한신1차의 경우 같은 단지에서 지분율 차이로 인해 재건축 추진의 찬반이 나눠졌다. 원인은 단지내 154㎡(전용)의 대지지분 비율이 86%로 나타나면서 113%로 높게 나타난 86㎡와 비슷한 가치로 인식됐기 때문이다. 현재 1~19동의 지분율은 113%인 반면 20~21동은 85%에 그친다. 결국 재산가치 이견에 따라 같은 단지임에도 1~19동과 20~21동은 사업은 분리해 추진하고 있다.

강남구 개포주공1단지에서는 지분율에 따른 추가부담금이 전용 45㎡의 거래량을 일시적으로 늘어나게 만들었다. 1단지의 지분율은 153~164%로 비슷한 상황에서 상대적으로 가격이 많이 하락했던 45㎡가 7억8000만원대의 시세를 형성하고 29㎡가 5억5000만원 수준의 시세를 나타냈다. 매매가격에서는 45㎡가 2억원 이상 높았지만 재건축 후 발생하는 추가부담금까지 고려하면 총 투자금이 9억원 수준으로 서로 비슷해지거나 45㎡가 되레 저렴해지는 것으로 분석돼 문의가 늘고 거래량도 증가했다.

‘무상지분율’은 시공사 선정 과정에서 우선 순위로 떠올랐다. 지난 4월 GS건설을 시공사로 선정한 경기도 과천주공6단지는 137%에 이르는 지분율을 무기로 무상지분율을 150%로 확정했다. 이로 인해 54㎡을 보유한 조합원은 81㎡까지 추가부담금 없이 입주가 가능하다. 마찬가지로 지분율이 132~154% 수준인 서울 강동구 고덕주공 5·6·7단지는 무상지분율로 161~174%를 적용받으면서 조합원들은 추가부담금에 대한 부담을 크게 줄였다.

반면 과도하게 책정된 무상지분율로 되레 사업성이 악화된다는 우려도 제기된다. 시공사들이 사업권을 따내기 위해 무리수를 둘 경우, 향후 시행인가 과정에서 사업이 지연되고 결국 조합과 협력업체의 금융비용까지 가중돼서다.

윤지해 부동산114 리서치센터 연구원은 “2010년 이후 주요 재건축 가격이 2008년 금융위기 당시에 근접해 가격수준에 대한 부담은 크게 줄었지만 이처럼 낮아진 가격에도 불구하고 높은 대지지분 비율이 아파트 가격에 반영됐다면 상대적인 투자매력은 낮아질 가능성이 높다”며 “따라서 지분율이 높아도 주변 재건축과 가격격차가 크게 나타난다면 기대수익을 꼼꼼하게 따져보고 선별적으로 접근해야 한다”고 조언했다.

서울 재건축아파트, 대지지분 비율 높은 주요단지 / 부동산114

배경환 기자 khbae@