[김인만의 부동산돋보기]뉴타운, 종착역에 들어서다

"민관 공동으로 협의체 구성..임대아파트·장기전세주택 늘려야"

김인만 Good Members 대표

얼마 전 한 뉴스에 서울시가 총 331개 지역에 지정된 '뉴타운 사업을 전면 재검토해 주민들이 원하면 뉴타운사업 지역지정을 해제하기로 방침을 정했다는 기사가 나왔다. 곧바로 서울시에서 뉴타운 사업의 전면철회가 아닌 존치관리구역에 한해 주민들이 원할 경우 개발제한을 해제할 수 있다는 해명자료를 발표했다. 어찌되었던 뉴타운 사업이 계획대로 되지 않는 것만은 분명한 사실이다.

뉴타운 사업은 2002년 10월 이명박 대통령이 서울시장 시절 강남에서 시작한 아파트가격 상승을 안정시키고, 강남과 강북 간 주거문화의 균형을 맞추기 위해 시범뉴타운 3곳을 발표하면서 시작됐다. 2008년 총선을 거치면서 331개 지역이 지정됐다.

하지만 이런 기대와는 달리 부작용도 만만치 않았다. 주택 노후도를 높여야 사업진척 속도를 낼 수 있기 때문에 개·보수를 포기하는 주민들이 늘어나 그 일대가 슬럼화됐다. 전세수요를 흡수하지도 못했다. 개발이 되더라도 멸실에 따른 원주민들이 다시 정착하기도 힘들었다. 주변전세를 떠도는 전세유민이 되면서 전세가 상승의 원인이 됐다.

또 지분가격이 크게 상승하면서 뉴타운 사업의 수익률이 악화됐고, 부동산시장 침체가 깊어지면서 85%가 착공조차 하지 못하면서 재산권 침해를 받는 부작용이 생기게 되었다.

잘하자고 한 사업이지만 결과적으로 투자자 배만 불린 셈이다. 서민층의 주거공간이었던 빌라가 투자대상이 되면서 이제는 빌라거주도 힘겨운 상황이 되었으며, 설사가상으로 전셋값까지 오르면서 더 이상 서민들이 설 곳이 없어지게 된 상황이 된 것이다.

특히 주민의견에 따라 뉴타운 사업을 취소하거나 변경하게 뉴타운사업 추진을 원하는 주민들과 반대하는 주민들과의 갈등은 불가피하며, 서로에게 큰상처만 남기는 심각한 부작용이 우려된다.

이렇게 사면초가에 빠진 뉴타운 사업은 정부와 서울시, 뉴타운 지역 내 주민들의 서로 양보와 협조가 뒷받침이 돼야만 해법을 찾을 수 있다.

지정된 모든 뉴타운 사업을 추진하는 것은 현실적으로 어렵기 때문에 서울시, 전문가, 주민들이 참여하는 협의체를 만들 필요가 있다. 의견조율 및 심사를 통해 뉴타운 사업 진행이 더딘 구역은 과감히 해제하고, 뉴타운 사업추진 가능성이 높은 곳만 선별해 진행해야 한다.

주민들의 충분한 의견수렴 후 뉴타운사업 해제가 되는 지역은 정부와 서울시가 도로신설·확장, 공원신설·보수, 학교증설·개보수, 편의시설, CCTV확충, 전봇대 지하화 등의 도시인프라 개선작업을 적극 추진할 필요가 있다. 기존 노후주택을 쉽게 멸실하고 새로운 연립주택 등 저층 공동주택을 만들 수 있도록 제도적 지원을 해서 뉴타운 추진을 하지 않더라도 도시 슬럼화를 막고 주거만족도를 높이는 일석이조의 효과를 얻을 수 있도록 해야 한다.

뉴타운 사업 추진이 되는 지역은 뉴타운 조합에만 맡길 것이 아니라 민관 공동으로 협의체를 구성하는 것도 방법이다. 정부와 서울시는 도로, 학교, 공원 등 기본 인프라 건설을 지원을 해주는 대신에 조합원이 과도한 투자수익을 올릴 수 없도록 전매제한, 양도세 등의 제도를 보완해야 할 것이다. 또 입주권을 얻기 위한 지분쪼개기를 원천적으로 막도록 입주권 기준도 강화해야 한다.

이밖에도 자금능력이 부족한 원주민들의 정착율을 올리기 위해 임대아파트나 장기전세주택을 늘려서 기준자산 이하의 원주민들은 입주권이 아닌 임대아파트나 장기전세 우선권을 배정하거나, 입주권을 배정받더라도 추가분담금을 저리로 빌려주는 등 원주민 정착률을 높일 수 있는 제도적 보완장치가 필요하다.

용적률 상향조정으로 일반분양을 늘리고, 늘어나는 일반분양 개발이익을 조합이 가지는 것이 아니라 특별기금을 조성해 도시인프라 확충, 임대·장기전세 공급, 원주민 추가분담금 저리대출로 활용하는 방법도 고려할 만 하다.

이제는 더 이상 조급한 포퓰리즘의 정치논리에서 벗어나 10년, 20년 후의 도시환경과 서민들의 더 나은 삶을 목표로 속도는 늦더라도 기초부터 천천히 튼튼하게 쌓아 올리는 공든 탑이 만들어 지기를 바란다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@