[부동산 길라잡이]김포 새댁 J씨, 미등기 아파트 전세 들고 나선 이유?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 경기도 김포새댁 J씨(여·32)는 오는 3월 결혼에 맞춰 남편 대신 전셋집을 알아보다가 고민에 빠졌다. 인근 부동산에서 지난해 12월 말 준공승인을 마친 한강이 보이는 새 아파트를 추천해 마음에 들었지만 아직 등기가 안 나서다. 10년이 훌쩍 넘은 주변 아파트들도 전용 85㎡가 1억3000만~1억4000만원 선인데 대규모 신규단지로 물량이 많아 1000만~2000만원 정도만 더 비싸 관심이 갔다. J씨는 이왕이면 새 집에서 신혼살림을 시작하고 싶지만 전 재산과 다름없는 전세보증금에 탈이 날까 아직 결정을 못 내리고 있다. #

수도권 대규모 신규입주단지에 전세수요가 몰리면서 미등기된 아파트에 대한 세입자의 주의가 요구되고 있다. 부동산 경기침체로 기존집이 팔리지 않고 집값이 하락하면서 집주인들이 계획대로 남은 분양대금을 마련하지 못하는 경우가 많아서다. 이에 따라 등기가 나지 않은 새 아파트로 전세를 들려는 수요자들이 혹시 보증금을 떼이지 않을까 불안해하는 사례가 늘고 있다.

등기가 완료되지 않은 집은 법률적으로 권리관계가 분명치 않아 위험하다. 아파트의 경우 잔금을 치루면서 각동 각호에 등기가 나는데 일반적으로 신규 입주아파트의 경우 집주인들이 전세를 놓고 전세보증금으로 잔금을 치르게 된다. J씨와 같은 세입자들은 당장 들어가 살아야 할 집을 마련하느라 소유관계를 공시하는 등기도 없는 집에 전 재산과 다름없는 전세보증금을 맡겨야 하는 것이다.

따라서 미등기된 아파트에 전세 들려면 가장 먼저 집주인이 보증금을 잔금 납부에 쓰고 이전등기를 마치도록 철저히 확인해야 한다. 만약 집주인이 J씨의 전세보증금을 다른 곳에 써서 대금 미납부로 분양계약이 해지되면 세입자로서 보호받을 길이 없다. 계약서를 쓸 때 ‘잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납하는 조건’이라고 명시하고 동시에 등기접수를 해야 한다.

대출비중도 살펴봐야 한다. 보증금으로 채우지 못하는 잔금을 마련하기 위해 은행에 근저당을 설정한 경우가 적지 않아서다. 은행 대출을 끼고 있는 경우 전세계약을 피하는 게 좋지만 전문가들은 근저당채권액과 전세보증금을 합쳐 아파트의 경우 시세의 70% 이하, 다가구·연립·단독주택은 60% 이하면 경매로 넘어가도 낙찰가율을 고려할 때 보증금을 돌려받을 수 있다고 말한다.

가압류나 가처분 여부도 중요하다. 등기로 직접 확인해 볼 수 없어 부동산 중개인 말만 믿는 경우가 많은데 분양권에 가압류나 가처분이 돼 있으면 나중에 등기가 쉽게 나지 않는다. 직접 분양회사로 연락해 반드시 확인할 필요가 있다.

미등기 상태의 아파트라도 입주한 뒤에 동사무소에 전입신고를 마치면 다음날부터 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 전입신고는 이사한 뒤 14일 이내로 하면 되는데 빠를수록 제3자에 대한 대항력을 빨리 갖추므로 곧바로 하는게 좋다. 이와 함께 임대차계약서에 확정일자까지 받아두면 주택이 경매나 공매로 부쳐져도 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당받는 우선변제권이 생긴다.

올해도 택지지구와 신도시 등 대규모 신규 입주단지가 집주인을 기다리고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면, 지난해 12월부터 올해 2월까지 서울 및 수도권 주요 입주(예정) 아파트 단지는 총 1만6000여 가구에 이를 전망이다. 경기와 인천에는 1000가구가 넘는 대단지가 3곳이나 되며 전체단지를 평균내보면 입주물량이 600여 가구가 넘어 전세수요의 관심을 모을 것으로 보인다.

대규모 신규입주단지 가운데 미등기된 주택에 세들 때는 집주인이 잔금을 치르고 등기를 마치도록 철저하게 확인해야 한다. 입주 뒤에는 경.공매에 넘어가도 보증금을 지키기 위해 전입신고를 마치고 확정일자를 받아둬야 한다.

정선은 기자 dmsdlunl@