1인가구 공실률 '적정 평형'으로 최소화

류현선의 뉴하우징

류현선 수목부동산자산관리 대표

[아시아경제]도시형생활주택의 인.허가 건수가 지난 7월부터 가파른 증가세를 시작하더니 지난달에만 3468 세대를 기록했다. 총 누계는 1만 3257세대에 달한다. 이중 원룸형이 90%를 차지할 정도로 원룸형은 도시형생활주택의 대표상품으로 자리잡았다.

개인토지주가 30세대 이하의 도시형생활주택을 개발할 경우 사업승인절차가 필요 없을 뿐만 아니라 주택법이 아닌 건축법 적용을 받을 수 있어 30세대 미만의 원룸형 다세대는 임대용 주택의 최고상품이 될 것으로 확신한다.

이러한 원룸형 다세대의 경우 개별분양하기보다는 임대전용으로 주인 한명이 건물 전체를 소유하는 경우가 대부분이다. 이런 주택의 건축주인 경우 임대수익을 위해 과도하게 세대를 쪼개는 경향이 있으나 이런 무분별한 쪼개기가 과연 수익을 극대화해줄지 의문이다.

원룸형인 경우 12~50㎡로 법이 규정하고 있으나 최소 15㎡(4.5평)이상의 되어야 실질적인 수익을 기대할 수 있다. 최적의 평형구성은 그 지역적인 특성이나 임대가를 고려하여 신중하게 결정되어야 하며 임대수익률과도 가장 밀접하게 연관되어 상품기획에서 가장 중요한 부분이다.

건물주의 대부분은 공실에 대한 리스크보다는 100% 임대 시 수익률에 더 많은 비중을 두는 경우가 있으나 이는 페이퍼 상에 존재하는 허상의 기대수익률일 수 있으며 실제수익률과는 차이가 클 수 있다. 그 차이를 줄이기 위해서는 현재의 주변시장 상황보다는 향후의 시장트렌드를 읽어 또 다른 가치를 부여하여 향후 공실을 최소화하는 전략이 필요하다.

예를 들어, 서울 강남이나 한남동 등 일부 특수지역은 임대료를 올릴 수 있는 여건이 충분하기 때문에 최소면적을 18㎡이상으로 평형을 구성하여 기존의 원룸주택과 평형 및 디자인에 있어 상품을 차별화하는 것이 바람직하다.

그러나 그 외 서울의 기타지역은 소형주택 임대가의 상한치가 정해져 있어 평형을 크게 키운다고 해서 임대수익률을 보장받기는 어렵다. 이런 경우 최적의 원룸평형은 최소 15㎡이상에서 19㎡정도이다. 도시형생활주택의 주요수요층은 직장인이 많기 때문에 기존의 고시원과 같은 너무 협소한 공간구성은 피하는 것이 좋다.

추가로 지방의 경우는 서울에 비해 여유있는 공간을 선호하기 때문에 적정평형의 면적을 18 ㎡ 이상으로 키우는 것이 좋다. 또한 신혼부부와 같은 2인 가구의 임대수요가 많아 30㎡이상의 상품과 혼합하여 구성하는 것도 고려해 볼만하다. 다만 지방은 평형을 크게 한다고 해서 무작정 임대가를 올리기는 어렵기 때문에 옵션을 비롯한 건축투자비를 최소화하는 합리적인 선택이 필요하다.(02-578-3777)