"상가 틈새상품이라지만..." 출구전략 대비할때

[아시아경제 이은정 기자] 최근 부동산 불황기 틈새상품으로 상가가 주목받고 있지만 '금리 변수'를 예의주시해야 한다는 충고가 잇따르고 있다. 15개월째 2%로 동결중인 기준금리가 출구전략 등에 의해 상승세로 돌아설 가능성이 높기 때문이다. 상가의 경우 보통 어느 정도 대출을 끼고 구입하는 것이 보통이기 때문에 금리인상 시기에는 대출비중이 높을 경우 수익률이 떨어질 수밖에 없다.

31일 상가투자 전문업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 현재 분양 중인 상가의 수익률을 대출비율과 금리변화에 따라 조사한 결과 대출금리가 인상될 경우 타인 자본비율을 낮출수록 수익률이 높아지는 것으로 나타났다.

현재 6억5730만원에 분양 중인 남양주 진접지구 A상가를 각각 20%, 40% 대출 받아 산다고 가정한다면 대출금리가 7%일 경우 대출비중 20%와 40% 수익률은 6.97%, 6.96%로 큰 차이를 보이지 않았다. 이는 분양받은 상가를 보증금 6573만원, 월 임대료 361만5150원의 조건으로 임대하는 것을 가정한 결과다.

그렇다면 금리가 1%포인트 오른다면 수익률엔 어떤 변화가 생길까. 보증금과 임대료가 변함이 없다면 분양가의 20%인 1억3146만원을 대출받은 투자자의 월 대출이자는 76만6850원(대출금리 7%)에서 87만6400원(대출금리 8%)으로 늘어난다. 이에 따라 기존 6.97%였던 수익률은 6.70%로 떨어졌다.

반면 분양가의 40%인 2억6292만원을 대출받은 투자자는 월 대출이자가 153만3700원(대출금리 7%)에서 175만2800원(대출금리 8%)으로 올라가 수익률은 6.23%로 줄었다. 금리 1%포인트 상승으로, 수익률은 0.73%포인트 하락한 셈이다.

이런 식으로 계산을 하다 보면 대출비중이 40%이고 금리가 연 9%라면 수익률은 5%대로 감소했다.

이에 따라 금리가 오를 것이라 예상되는 현 시점에서는 원금상환 등을 통해 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높이는 것이 현명한 방법이란 게 전문가들 조언이다. 또 금리가 낮을 때에 비해 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 바람직하다고 덧붙였다.

선종필 대표는 "금리인상 시기에는 대출비중을 조절하고 사전에 적절하게 투자자금 배분전략을 세워 갑작스런 수익률 악화나 자금유동 경색을 막는 것이 중요하다"고 말했다.

그는 특히 "금리인상은 즉시 반영되는 반면에 임대료 변동은 계약만기 후 반영이 가능하기 때문에 중장기적 유동성 위험을 피할 수 있도록 대출비중을 조절해야 한다"고 강조했다.

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이은정 기자 mybang21@