"자체 신용창출 가능한 개발사업자 나와야"

[아시아경제 오진희 기자]"PF 부실 문제를 극복하기 위해서는 시공사 중심의 신용제공 구도를 바꿔야 한다. 영세한 개발사업자 주도의 개발에서 자체 신용창출이 가능한 개발사업자로의 발전을 지향해야 한다"

프로젝트파이낸싱(PF)부실 문제를 해결하려면 시공사가 과도한 위험부담이나 수익독식을 갖게하는 구조를 개선해야한다는 주장이 제기됐다.

11일 오후 1시30분부터 서울 논현동 건설회관에서 열린 한국부동산개발협회 대토론회에서 주제발표에 나선 이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 우리나라 부동산개발시장의 문제점을 지적하며 이같이 밝혔다.

이 교수는 우리나라 부동산개발 시장에 대해 ▲대단위 아파트 분양사업 위주 ▲영세한 개발사업자 주도 ▲분양대금에 의존한 단기금융 위주의 개발 금융을 특징으로 가지고 있으며, 이로인해 "유동성 리스크에 대단히 허약하며 시공사의 신용공여에 절대적으로 의존할 수 밖에 없는 구조"라고 설명했다.

지난해 12월 현재 저축은행의 연체율은 10.6%. 2008년 대비 2009년의 건설사 우발부채 잔액은 총 10조원 정도 상승한 것으로 한국기업평가는 발표했다. 평균 우발채무금액은 1조3534억원, 자기 자본대비 우발채무 비율은 160%다.

PF 건전성 문제는 미분양, 미입주에 따라 부각되고 있으며, 신규 PF대출보다 만기 미상환으로 인한 재대출로 PF대출 규모잔액은 일정규모로 유지되고 있다. 금융감독원에 따르면 지난 2006년 말 50조원에서 지난해 말 80조원으로 크게 올라갔다. 특히나 내년부터 국제회계기준(IFRS) 도입에 따라 우발부채는 주석이 아닌 부채로 일부 계상하게 돼 있다.

이 교수는 "이제는 부동산개발사업자도 단기적이고 영세적인 한계를 벗어나 지속가능한 개발회사로의 변모가 요구된다"면서 "자본금 확대와 대형화를 유도해야하고, 토지대금이 사업에서 차지하는 비중이 높은데 이는 지주와의 합동사업을 하는 것도 금융조달의 방안"이라고 제안했다.

그는 이를 위해 ▲개발사업자의 대형화를 전제로 한 구조조정 ▲지주공동사업 활성화를 위한 세제지원 ▲부동산개발 전문투자기관 육성 등을 통한 개발자금 공급원의 확대 ▲자본과 수익구조, 시장성, 위험요소 등을 객관적으로 반영한 개발사업의 등급 평가제도 도입이 필수적으로 이뤄져야 한다고 주장했다.

이날 토론회에서 '부동산 개발업의 인허가 제도 개선'에 대해 발표한 강운산 한국건설산업연구원 연구위원은 현행 인허가 문제로 지자체의 정치화에 따른 재량권 남용과 최소 34주가 소요되는 등으로 사업이 지연되면서 여러 금융 비용 증가, 총사업비의 6.1%,평균 150억원 규모에 이르는 기부체납 문제 등을 꼬집었다.

강 연구위원은 그 해결방안으로 ▲지자체 재량권 법정화 ▲중앙정부 차원의 '인허가 조정위원회' 설립 ▲사전서면 종합심의제 ▲지표를 계량화한 공공성 평가제 도입 ▲기부체납비용의 원가 인정을 제안했다.

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오진희 기자 valere@