일년도 안됐는데…은마 재건축 분담금 3억 급등

주민공용시설·주차대수 확대
공사비 인상분 등 반영…공시가격 급등 영향
비례율 83% 수준 추산에도 사업 원만 예상

재건축 사업을 추진 중인 서울 강남구 은마아파트의 조합원이 추후 새 아파트를 분양받을 때 추가로 부담할 금액이 1년도 안 돼 3억원가량 늘어난 것으로 나타났다. 이에 따라 재건축 사업성을 나타내는 비례율 추정치가 다소 낮아졌다. 하지만 단지 입지나 재건축 후 집값 상승분 등을 감안하면 재건축 사업에는 무리가 없다는 게 시장 평가다.

21일 관련업계에 따르면 은마아파트 조합은 이날 정기총회에 앞서 조합원들에게 추정 분담금 예상치를 공개했다. 전용 76㎡(31평)형 보유 조합원이 추후 조합원 분양에서 같은 평형대로 신청하면 추정 분담금은 4억2105만원 수준으로 파악됐다. 앞서 지난해 9월 사전 조사 당시 분담금을 2억3000만원 정도로 추정했는데 1억9000만원가량 늘었다.

전용 84㎡(34평)형 조합원이 같은 평형대로 신청할 경우 추정분담금은 3억1994만원 정도로 추산했다. 지난해 조사 때(1억8000만원)와 비교하면 1억4000만원 정도 더 많은 금액이다. 전용 128㎡형을 신청한다면 추가 분담금이 21억원, 18억원 수준으로 기존보다 3억원 이상 는다.

서울 강남구 은마아파트. 2025.10.13 강진형 기자

추정분담금이 늘어난 이유는 주민공용시설(커뮤니티)과 주차대수 확대, 공사비 인상분을 3.3%(평당 900만원→930만원) 반영했기 때문이다. 공시가격이 오른 점도 영향을 끼쳤다. 이 아파트의 올해 공시가격은 30% 안팎 올랐다. 재건축 아파트 비례율을 추정하는 과정에서 기준이 되는 종전자산의 경우 감정평가금액을 기준으로 삼긴 하나 감정평가 과정에서 공시가격 인상분이 일정 부분 반영된다.

조합 측은 이런 산식을 거쳐 비례율을 83% 수준으로 추산했다. 재건축 단지의 비례율은 현 아파트의 가치인 종전자산과 재건축 사업으로 얻는 수익(총수입에서 공사비 등 사업비를 제한 금액)을 비교한 수치로 통상 100%를 기준으로 사업성 여부를 따진다.

과거에는 100%를 넘지 않으면 재건축이 쉽지 않다는 인식이 있었으나 강남권에서는 겉으로 드러나는 비례율만으로 단순히 재단할 수 없다고 전문가들은 지적한다. 강남권에서도 손꼽히는 재건축 단지로 꼽히는 압구정 3구역의 추정비례율은 61%, 압구정 2구역은 41% 수준에 불과하다. 조합원이 재건축 과정에서 추가로 내는 금액이 만만치 않지만 사업 후 집값이 그 이상으로 오를 가능성이 크기 때문이다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 "향후 진행할 일반분양 가격 수준을 낮게 잡거나 공사비를 보수적으로 산정하면서 비례율 추정치가 낮게 나온 것으로 보인다"면서 "강남권 재건축 단지의 경우 사업 이후 자산가치 상승 여력 등을 감안하면 비례율이 낮은 상태에서도 원만하게 사업이 진행되는 경우가 대부분"이라고 설명했다.

은마아파트는 지난해 정비계획 변경안이 확정돼 최고 49층 5893가구 규모로 새로 짓는 재건축 사업을 추진하고 있다. 역세권 용적률 특례를 적용해 민간 정비사업 가운데 처음으로 공공분양주택도 일부 추가됐다. 조합 측은 올해 사업시행계획 인가를 마치고 내년 관리처분인가, 2030년 착공을 목표로 한다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr