扩建居民公共设施和停车位数量
反映施工成本上涨等因素…受公告价格大幅上涨影响
即使比例率估算仅约83% 预计项目推进顺利
正在推进重建项目的首尔江南区银马公寓中，组合成员今后在分配购买新公寓时需额外负担的金额，在不到1年的时间里增加了约3亿韩元。由此，反映重建项目收益性的比例率估算值有所下降。不过，考虑到小区区位条件以及重建后房价涨幅等因素，市场评价认为该重建项目整体上并无大碍。
据相关业界21日消息，银马公寓重建组合当天在定期大会前向组合成员公开了预估分摊金水平。持有专用面积76平方米（31坪）户型的组合成员，若今后在组合成员分配中申请同一户型，预估分摊金约为4亿2105万韩元。此前去年9月事前调查时，分摊金被估算为约2亿3000万韩元，如今增加了约1亿9000万韩元。
专用面积84平方米（34坪）户型的组合成员若申请同一户型，预估分摊金约为3亿1994万韩元。与去年调查时（1亿8000万韩元）相比，增加了约1亿4000万韩元。若申请专用面积128平方米户型，新增分摊金将达到21亿、18亿韩元左右，比原先增加3亿韩元以上。
预估分摊金增加的原因在于，将居民公共设施（社区设施）和停车位扩充、公施工费上涨部分按3.3%（每坪900万韩元→930万韩元）予以反映。此外，公告价格上涨也产生了影响。该公寓今年的公告价格上涨了约30%。在推算重建公寓比例率的过程中，作为基准的原有资产虽然以鉴定评估金额为依据，但在鉴定评估过程中，公告价格的涨幅会在一定程度上被反映进去。
组合方面通过这一计算方式，将比例率估算为约83%。重建小区的比例率，是将现有公寓价值即原有资产，与重建项目获得的收益（从总收入中扣除施工费等项目费用后的金额）进行比较得出的指标，通常以100%为基准来判断项目是否具有收益性。
过去曾有“若达不到100%，重建就很难推进”的认识，但专家指出，在江南地区，不能仅凭表面呈现的比例率简单下结论。即便是在江南地区屈指可数的重建小区之一——狎鸥亭3区，其预估比例率也仅为61%，狎鸥亭2区则仅约41%。虽然组合成员在重建过程中需额外缴纳的金额并不低，但由于项目完工后房价有很大可能上涨超过该部分金额。
韩国建设产业研究院研究委员 Lee Taehee 表示：“由于对今后推进的一般分销价格水平预估偏低，或对施工费估算较为保守，导致比例率预估值偏低”，“就江南地区重建小区而言，考虑到项目完成后资产价值仍具上涨空间，即使比例率偏低，多数情况下项目仍能顺利推进”。
银马公寓去年完成了整备计划变更方案的最终确定，正推进最高49层、共5893户规模的新建重建项目。通过适用地铁站周边容积率特例，作为民间整备项目首次部分增加了公共分配住房。组合方面以今年完成事业实施计划批准、明年取得管理处置批准、2030年开工为目标推进相关程序。
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