"서울 아파트값, 50%이상 고평가…역대 최고수준 거품"

리치고, '전세대비 저평가 인덱스' 개발
"역대 가장 고평가…향후 3년간 하락할 것"

아시아경제 자료사진

전국 아파트값 하락세가 가팔라지고 있는 가운데 현재 서울 아파트 가격이 적정가 대비 50%이상 고평가돼 있다는 주장이 제기됐다. 역대 최고 수준의 고평가 단계에 와 있으며, 향후 3년간 하락세가 이어질 것이라는 전망이다.

2일 인공지능(AI)기반 부동산 앱 서비스 '리치고'가 개발한 '전세대비 저평가 인덱스'에 따르면, 2022년 8월 기준 서울의 아파트값은 적정가 대비 51.2% 고평가 돼 있는 것으로 나타났다.

리치고는 자체 개발한 AI 시스템을 통해 아파트 적정가격을 추산했다. 이 과정에서 핵심적으로 활용된 지표는 '전세가격'과 '매매가격'이다.

전세 실거주 자체는 투자 수요가 사실상 없어 부동산의 실제 가치와 수요에 훨씬 더 많은 영향을 받는다. 때문에 매매가격보다 전세가격이 부동산 본질 가치에 더욱 가깝다는 가정이 가능하다. 전세대비 저평가 인덱스'는 이 점에 착안해 만들어진 지표다.

이하 자료:리치고

리치고는 "5년간의 전세 증감률과 매매 증감률을 비교해 전세 상승 대비 매매 상승이 낮다면, 매매가격이 아직은 저평가 상태인 것으로 판단하고 매매 가격의 상승 여력이 있다고 해석할 수 있다"고 설명했다.

해당 인덱스에 따르면, 지난달 서울의 전세대비저평가 지수는 -51.2%다. 이는 전세가격 대비 매매가격이 51.2% 고평가 돼 있다고 해석할 수 있다는 게 리치고의 주장이다.

연 소득 대비 주택구매가격 비율(PIR: Price Income Ratio)도 주택 가격을 판단하는 주요 지표다. PIR이 10이면 처분가능소득을 10년 동안 한 푼도 쓰지 않고 모두 모았을 때, 중간 가격의 아파트를 구매할 수 있다는 의미이다.

PIR은 소득을 기준으로 하는데, 리치고의 PIR은 처분가능소득(소득에서 이자, 사회보험료 등 비소비지출 비용을 제한 금액)을 기준으로 하고 있어 보다 정확한 계산이 가능하다는 평가다.

이 기준에 따라 측정된 2022년 8월 서울의 PIR은 25.5다. 비교기간(2004.01~2022.08) 중 가장 높은 수준이다.

리치고는 "비교대상 기간의 평균 PIR은 17이기에, 약 50%가량 고평가된 셈"이라면서 "다양한 지표를 감안할 때 현재 서울 아파트 가격은 역대 가장 고평가 된 것으로 보인다"고 했다.

리치고는 "일각에서는 입주 물량 부족으로 인해 단기적인 큰 폭의 하락은 없을 것이라고 주장하지만, 리치고 AI 미래가격 예측 시스템에 따르면 서울 집값은 향후 3년간 하락세를 보일 것"이라고 전망했다.

서울 아파트값 3년 7개월만에 최대폭 하락

한편 금리인상과 경기침체 우려로 전국 부동산 시장이 역대 최악의 거래절벽에 빠져든 가운데 서울 아파트값은 3년 7개월 만에 최대폭으로 하락했다. 지난 5월 30일 하락 전환한 이후 14주 연속 내림세다.

한국부동산원에 따르면 이번 주(8월 26일 조사 기준) 서울 아파트값은 0.13% 하락하며 지난주(-0.11%) 대비 하락폭이 확대됐다. 2019년 1월 28일(-0.14%) 조사 이후 주간 변동률로는 가장 크게 하락한 것이다.

부동산 매매시장은 역대 최악의 거래절벽에 빠진 상태다. 국토교통부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국 아파트 거래량은 20만5970건으로 전년 동기 대비 52.4% 감소했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr