"기준금리 1.0%p 오르면 2년 뒤 집값 최대 2.8% 하락"

한은 "주택시장 하방 요인 다소 우세"

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 서소정 기자] 기준금리가 한 번에 1.0%포인트 인상될 경우 기준금리를 유지했을 때보다 주택 가격이 1년 후 최대 0.7%, 2년 후 최대 2.8%가 떨어진다는 연구결과가 나왔다.

한국은행은 3일 '주택시장 리스크 평가'(BOK 이슈노트) 보고서에서 "최근 주택시장 여건을 살펴보면 상·하방 요인이 혼재돼 있는 가운데 하방 요인이 다소 우세한 것으로 보인다"며 이 같이 밝혔다.

기준금리 인상은 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용하는데 한은이 계량모형을 통해 추정한 결과, 다른 변수를 차치하고 기준금리를 1.0%포인트 올리면 기준금리를 유지했을 때보다 주택가격(전국 기준)이 1년 뒤 0.4~0.7%, 2년 뒤에는 0.9~2.8% 정도 각각 하락하는 것으로 나타났다.

한은에 따르면 최근 주택가격이 고평가됐다는 인식이 확산되면서 추가 상승 기대를 약화시키는 요인으로 작용하고 있다. 전국 및 서울 지역의 주택 가격은 소득(PIR)과 임대료(PRR)에 대비해 과거 평균을 크게 웃도는 수준으로 상승했다. 내재가치 대비 가격비율을 나타내는 '주택가격 갭' 지표도 최근 급격하게 상승한 가운데 영국·프랑스·스웨덴 등 주요국에 비해 높은 수준을 나타내고 있다.

금리상승과 대출규제 강화에 따른 차입여건 악화도 매수 수요를 위축시키고 있다. 가계대출금리의 경우 지난해 하반기 이후 빠르게 상승하면서 주택담보대출금리 기준 올해 6월 4.04%로 지난 2013년 2월(4.06%) 이후 가장 높은 수준을 나타내고 있다. 정부는 가계대출 증가율을 4~5% 수준으로 관리하기 위해 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제를 실행하는 등 가계대출에 대한 규제를 강화했다.

우리나라의 경우 2003년 이후 연간 가계부채 증가율이 2019년(4.0%)를 제외하고 지속적으로 5%를 상회하는 등 가계부채가 크게 누증됐는데 이 상황에서 차입여건이 악화될 경우 주택가격에 미치는 영향은 더욱 커질 가능성이 있다. 또 변동금리 대출 비중이 높은 경우 금리상승은 주택가격 상승률을 더 큰 폭으로 낮추는 것으로 조사됐다.

아울러 주택가격 하락 위험 정도는 지역별로 차별화됐는데, 해당 지역 주택시장이 공급과잉 상태이거나 최근 큰 폭의 가격상승을 경험한 지역의 하락위험 정도가 다른 지역에 비해 상대적으로 높았다. 이에 따르면 세종·대전·경기·대구·인천·부산·전남·서울 등의 순으로 하락위험도가 컸다.

다만 주택가격 상승 기대감을 높이는 요인으로 작용했던 주택공급 부진은 앞으로도 상당 기간 지속될 것으로 예상했다. 대표적인 주택공급 관련 지표 중 하나인 아파트 입주물량을 살펴보면 내년까지 예년 수준(2017~2020년 중)을 하회할 전망이다. 주택공급 선행지표인 주택 인·허가 건수는 2019~2021년 중 연평균 50만건으로 2007~2018년 중 장기평균인 연평균 54만건 수준을 하회했다.

재산세 등 보유세 완화가 주택 보유자의 매도 유인을 감소시키는 것으로 알려져 있는 가운데 정비사업 규제가 완화될 시 단기적으로 주택가격이 상승할 것으로 봤다. 한은은 수도권을 중심으로 정비사업이 본격화될 경우 해당 지역의 주택가격이 상승할 뿐만 아니라 주택가격 오름세가 주변부로 확산될 가능성이 있으며, 모형 분석 결과 수도권 내 특정지역 매매가격의 여타 지역으로의 전이 효과는 18~33% 수준인 것으로 추정했다.

한은 조사국 물가연구팀 김대용 차장은 "주택가격 고평가 인식이 확산된 가운데 금리상승, 대출규제 강화 등으로 차입여건이 악화되면서 하방압력이 점차 강화될 것으로 예상된다"며 "다만 주택가격은 금리 외에도 자금조달 여건, 주택 수급상황, 정부정책, 기대심리 등 다양한 요인이 영향을 받는다는 점에서 금리인상이 주택가격에 미치는 영향의 크기가 달라질 수 있다"고 말했다.

서소정 기자 ssj@asiae.co.kr