임대차3법 우려 현실로…"시장 혼란→전월세값 급등→서민 부담 가중" 악순환

한경연, 임대차3법 부작용 지적
올해도 전세시장 혼란 지속 전망
"시장 균형 왜곡 정책의 재고 필요"

[사진=연합뉴스]

[아시아경제 김진호 기자] 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)의 부작용이 심각하다는 지적이 제기됐다. 입법 취지와 달리 '전세대란'이 심화되는 가운데 종부세 등 보유세 급증으로 '월세 비중'까지 높아져 임차인의 임대료 부담만 가중시켰다는 분석이다.

한국경제연구원은 7일 '보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향 분석' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 최근 2년간 주택 임대차 시장에서 전세가격 급등과 전세물량 감소가 두드러진 것으로 나타났다. 2016년부터 2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이며 안정적이었던 서울의 전세가격은 2020년 들어 두자릿 수 상승률을 기록하며 최근 2년간 23.8%나 급증했다. 또한 월세 비중도 빠르게 증가하는 이른바 '전세의 월세화'가 가속화되며 서울 지역 월세 비중도 2년간 13.7% 늘어난 것으로 나타났다.

한경연은 최근 임대차시장 불안의 요인으로 주택가격 급등과 임대차3법 시행, 보유세의 급격한 인상 등을 지목했다.

보고서에 따르면 종부세 등 보유세 인상으로 인해 임대차 거래 중 월세 비중이 5%이상 늘어난 것으로 분석됐다. 보유세율 뿐만 아니라 보유세율의 대리변수로 볼 수 있는 ‘보유세 관련 뉴스건수’나 ‘증여 중 공동명의 비율’을 통한 추가적 분석에서도 비슷한 결과가 나왔다.

한경연은 보유세의 급격한 인상이 임차인에게 전가돼 임대료 부담이 늘어났다고 분석했다. 특히 보고서에서는 분석 대상을 종부세 관련 변수로 한정했으나, 실제로는 공시가격 인상으로 재산세 부담도 크게 늘었기 때문에 보유세 인상에 따른 임대차 시장 영향이 실제로는 더 크고 광범위할 것이라고 설명했다.

이승석 한경연 부연구위원은 “보유세 인상은 다주택 보유에 대한 부정적인 인식을 강조하는 동시에 주택보유 수익률을 낮춰 주택수요를 위축시키려는 목적이었으나 결과는 반대로 나타났다”며 “주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다”고 설명했다.

이어 “그 결과 주택매매 시장에서는 똘똘한 한 채라는 새로운 패러다임 속에 ‘영끌·빚투 현상’이 확산되고 임대차시장에는 ‘20억 전세시대’ 개막과 함께 월세 가속화 등 임대료 부담이 커졌다”고 꼬집었다.

한경연은 올해 역시 전세시장 혼란이 지속될 것으로 내다봤다. 주택가격 급등에 따른 주택구매 포기 가구 증가가 전세수요 확대로 이어지는 가운데 올해 하반기에는 임대차3법 시행 2년째를 맞아 계약갱신청구권 행사로 전세물량이 줄어들 것으로 봤다.

이 부연구위원은 “정부는 실수요자 위주의 주택시장 안정화 목표 달성을 위해 임대차시장을 포함한 주택시장의 혼란과 왜곡을 유발하는 보유세 강화 정책은 재고하는 것이 바람직하다”며 "시장균형을 인위적으로 왜곡하는 수요억제 정책은 그동안 예외 없이 실패했다는 점을 기억해야 한다"고 지적했다.

김진호 기자 rplkim@asiae.co.kr