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재개발·재건축 '조합지위 양도금지' 시점 앞당겨…손바뀜 많은 구역엔 불이익(종합)

최종수정 2021.06.09 20:31 기사입력 2021.06.09 20:31

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국토부-서울시, 주택정책 간담회서 대책 발표
공공·민간 정비사업 협력키로
재건축 안전진단 완화, 시장 안정세 고려해 추후 협의

[이미지출처=연합뉴스]

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[아시아경제 김혜민 기자, 문제원 기자] 서울 재개발·재건축 사업 구역의 조합원 자격 인정 시점이 대폭 앞당겨진다. 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후 조합원 지분 양도를 금지한다. 공공과 민간 주도의 정비사업 구역이 겹치지 않도록 조정하고, 손바뀜이 많은 구역은 사업 공모 시 불이익을 주기로 했다.


노형욱 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 9일 오후 정부서울청사에서 주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회를 갖고 이 같은 내용의 협력방안을 발표했다.

이날 자리는 공급정책에 대한 시장의 신뢰를 회복하고 시장불안 심리를 조기 해소하기 위해 마련됐다. 기관장들이 직접 만나 시장상황에 대한 인식을 공유하고, 협력체계를 구축할 필요가 있다는 판단에서다.


◆재개발·재건축 추진 과정에서 투기수요 차단, 인식에 공감대=이들은 간담회 자리에서 '공급확대를 통한 서민주거 안정'이라는 공동목표를 재확인했다. 공급사업이 개발호재로 인식돼 단기 투기수요를 유발하는 등 시장불안으로 이어지지 않도록 여러 대책을 추진하기로 했다.


우선 민간 재개발은 공공기획 방식, 공공주도 사업은 사전검토위원회를 통해 과도한 사유화를 방지할 수 있는 합리적인 정비계획을 수립하기로 했다. 용적률 상향 등의 인센티브로 인해 발생되는 개발이익이 사유화되지 않도록 정비계획안에 이를 담겠다는 것이다.

조합원의 지위양도 제한 시점은 사업초기 단계로 앞당긴다. 개발이익을 노린 투기 수요 유입을 사전차단하기 위한 조치다. 기존 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됐다. 주택을 매입해도 조합원 분양권을 얻지 못했다는 얘기다. 하지만 국토부와 서울시는 '도시 및 주거환경정비법' 개정을 통해 이 시점을 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후로 앞당기겠다는 계획이다. 이는 오 시장이 지난달 25일 국무회의에서 제안한 내용이다.


다만 기준일은 시·도지사가 별도로 정하도록 했다. 김수상 국토부 주택토지실장은 "제한 시점을 특정 시점으로 특정하게 되면 그 이전 단계로 매수세가 쏠릴 것이라는 우려가 나왔다"며 "그에 대한 대안으로 양 기관이 협의해서 서울시장이 단지 여건을 고려해 필요한 시점을 정할 수 있도록 보완을 한 것"이라고 설명했다.


안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위 설립 이후 2년 간 사업이 다음 단계로 진척되지 못했을 때는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하기로 했다. 사업의 장기 침체로 인한 매물 잠김을 막기 위한 것인데, 다만 토지거래허가구역으로 묶인 구역은 예외를 적용하지 않는다.


투기우려가 감지되는 정비구역은 공공·민간 재개발 사업 공모 시 불이익을 주도록 평가기준을 개선하기로 했다. 거래량과 가격동향 등이 해당 자치구 평균을 상회하는 경우 감정을 부여하는 식이다. 국토부와 서울시는 관련 법 개정 전이라도 시장불안 징후가 포착될 경우 즉시 토지거래허가구역 지정 등 추가 조치를 마련하기로 했다.

[이미지출처=연합뉴스]

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◆정부는 민간 재개발에, 서울시는 공공 정비사업에 적극 협조…공급도 협력=주택공급 확대정책에도 공조를 강화한다. 정부가 추진하는 공공주도 정비사업 후보지는 서울시 재개발 공모지역에서 제외하고, 서울시 재개발 선정 지역도 공공주도 정비사업 후보지에서 제외해 공공과 민간 사업이 상충되지 않도록 관리하기로 했다.


서울시는 정부가 추진하는 공공재개발·재건축, 공공주도 정비사업의 원활한 추진을 위해 협력한다. 현재까지 발굴된 후보지 80곳의 신속한 사업 추진을 위해 이달 중 사전검토위원회를 구성하고 사업계획을 조기 확정, 지구지정을 추진하기로 했다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)의 사업시행에 차질이 없도록 관련 인력·조직도 확대한다.


구역의 정형화나 도시계획의 연속성 유지 등 필요성이 인정되는 경우, 사업성 개선을 위해 도심 공공주택 복합사업 중 저층주거지 사업 대상지 중 1종 주거지도 포함한다. 정부는 서울시가 재개발 활성화 방안에서 제시한 2종 주거지역 7층 규제완화를 도심 공공주택 복합사업에도 똑같이 적용하기로 했다. 25층까지 건물을 올릴 수 있도록 하겠다는 것이다.


재건축 안전진단 완화는 주택시장 안정세를 고려해 추가 협의한다. 다만 김 실장은 "안전진단 기준을 완화한다는 원칙에 공감했다라는 것은 논의 내용에 없다. 추가적인 협의를 계속해나간다는 정도의 논의"라고 여지를 열어뒀다.


앞서 발표한 용산 캠프킴 부지 내 주택공급에 대해서도 협의를 거칠 예정이다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 "캠프킴 부지나 서부면허시험장, 상암 DMC 부지는 정부와 당초 협의한 대로 주택공급을 적극 추진할 예정"이라며 "다른 요인에 의해서 사업이 중단되거나 사업을 포기하는 일은 현재까지 없다"고 말했다.


노원구 태릉골프장 부지 개발에 대해선 서울시가 최근 국토부에 재검토를 요청한 상태다. 다만 김수상 실장은 "관계기관 협의가 상당부분 진척되고 있어, 하반기부터는 본격적으로 인허가 절차 등에 착수할 수 있을 것"이라고 말했다.

[이미지출처=연합뉴스]

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◆공공 정비사업 임대주택 물량에 장기전세주택 공급=주거복지 차원에서 서울시가 중점 추진 중인 장기전세주택 공급확대를 위한 협력에도 나서기로 했다. 시가 타 공공임대 지원 수준과 재정 여건을 고려해 주택기금 지원 방안을 마련, 관계부처와 협의하는 한편 공공주도 정비사업으로 공급될 공공임대주택 중 SH공사 물량은 장기전세주택으로 공급하기로 했다. LH 물량 일부도 장기전세주택으로 공급하는 방안을 적극 검토한다.


서울시가 도입할 예정인 상생주택(유후 민간토지를 시가 빌려 청년·신혼부부에게 주택으로 공급하는 민간 토지임차형 주택)도 토지주 참여 유인방안을 함께 마련한 후 관계부처와 협의해 나가기로 했다. 이와 함께 공동주택 공시 관련 대상 선정, 가격 산정 과정에 있어 광역 지자체의 참여확대 방안도 공동 검토하기로 했다.


이를 통해 서울에서는 입주물량 기준 2021~2030년 연평균 10만7000가구를 공급하겠다는 복안이다. 이는 과거 평균 대비 46.5% 늘어난 규모다. 특히 공공주도 정비사업을 통해 공급되는 물량은 도심 내 우수 입지에 시세의 70~80% 수준으로 저렴하게 공급될 예정이다. 전용면적 85㎡, 분양가 9억원 이하의 일반공급 물량을 전체의 절반으로 늘리고, 추첨제를 30%까지 확대해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 대폭 늘리겠다는 계획이다.


노 장관은 "미국발 금리인상 가능성이 커진 상황에서 공급정책이 차질없이 이행되면, 중장기적으로 주택가격이 하향 안정될 것으로 전망된다"며 "주택구입 시 적어도 2023년 이후의 중장기 주택시장 전망을 고려할 필요가 있어, 어느 때보다 시장 참여자들의 신중한 판단이 요구되는 시점"이라고 강조했다.


오 시장은 "서울시의 주택정책 종착지는 첫째도, 둘째도 서민 주거안정이고 모든 전제는 부동산시장 안정화"라며 "이번 협력을 통해 제도가 개선되면 다양한 방식의 주택공급 사업을 속도감 있게 추진할 수 있는 기반이 마련될 것"이라고 말했다.…


김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
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