양도세 폭탄 맞을까…계약갱신청구권에 떨고있는 일시적2주택자

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[세종=아시아경제 김현정 기자] 정부의 전세계약갱신청구권 도입으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 일시적2주택자를 두고 당정이 고민에 빠졌다. 문재인 정부 들어 양도세 비과세 요건이 까다롭고 복잡해진 터라 관련 세법을 추가적으로 손 대 구제방안을 마련하기에도 부담스러운 상황이다.

22일 국회 및 국토교통부에 따르면 신규 주택을 매수한 뒤 기존 주택을 매도하려는 일시적 2주택자 가운데 매도 주택 세입자의 전세계약갱신청구권 행사로 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 사례가 발생하고 있다. 현재 여ㆍ야와 국토부는 최근 임대차법 개정에 따른 시장의 혼란 사례 및 민원을 접수하고 있는데, 위와 같은 이유로 양도소득세나 취득세가 중과되는 경우에 대한 구제책을 고민중인 것으로 알려졌다.

현행 소득세법에 따르면 일시적 2주택자 가운데 새 집을 취득한 이후 3년 안에 기존주택을 매각하면 9억원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정대상지역에 한해서는 2018년 9ㆍ13대책 이후부터 작년 12ㆍ16 대책 이전 사이에 새집을 샀다면 매각 기한이 2년으로 줄어든다. 12ㆍ16대책 이후 갈아타기를 한 경우는 처분 시한이 1년이다.

이 가운데 처분 시한이 2년인 경우는 세입자의 계약갱신청구권 도입과 기존주택 처분시한이 맞물려 가장 상황이 까다로워진다. 기존 주택 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 길어진 계약기간 동안은 매도할 수 있는 대상에서 실거주 목적 매수인이 빠지게 되기 때문이다. 물론 시세보다 가격을 대폭 내린다면 일정에 차질없이 매도해 비과세 혜택을 받을 수도 있지만, 이 경우 실거주를 위한 조달 자금 액수에 공백이 생기게 될 가능성도 크다.

매도한 주택의 세입자와 원만히 계약기간을 정리했다고 하더라도, 매수한 집에 세입자가 있다면 변수는 또 존재한다. 해당 세입자가 전세계약갱신청구권을 행사해 이사를 하지 못하게 되면, 새로 산 주택에 전입해야 하는 기한(2년)을 넘기게 될 수 있기 때문이다. 기한을 제 때 맞추지 못하면 양도세는 비과세에서 중과세로 뛴다. 조정대상지역 2주택자 양도세 중과세율은 최고 52%이며, 내년부터는 62%까지 오른다.

문제는 소득세법을 고쳐 이 같은 문제를 해결하기엔 이미 관련법이 '누더기' 상태라는 것이다. 당초 3년 이내에만 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있던 것을 문재인 정부가 9ㆍ13 대책(2018년)에서 2년으로 바꿨고, 작년 12ㆍ16 대책에서는 다시 1년으로 줄였다. 그 외에도 잇딴 부동산 정책 발표 과정에서 과세 체계가 복잡해지면서 국세청은 지난달 예시를 들며 정리한 '주택 세금 100문 100답'을 내놓기도 했다. 그러나 100가지 문답 사이에서도 양도세 중과 관련 답이 충돌하는 등 세정당국 마저도 혼란을 겪어 논란이 된 바 있다.

현재까지는 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 집 매매 계약 당시 계약서에 명시하는 내용의 공인중개사법 시행규칙 개정으로 불확실성을 최소화 하는 방안 정도가 논의되고 있다. 그러나 이미 갈등이 노출된 경우를 어떻게 봉합할지는 뚜렷한 대책이 나오지 않은 상태다. 관계부처에서는 세법이 아니라 주택임대사업자법에 경과조치를 두고 사례를 살피는 방안도 논의중이다. 여당은 최근 부동산 관련 문제의 해법을 당내 기구인 미래주거추진단에서 논의한다는 방침이지만, 이 역시 단장인 진선미 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원장) 외에 구성원을 확정하지 못했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr