느슨한 상가·땅 담보대출…정부는 신용대출 규제 만지작

코로나19 타격에 상가 수익률 떨어졌지만 주택보다 DSR 높아
전문가들 "적정한 수준의 규제 필요"

정부는 집값 관리위해 신용대출 규제 만지작
추가 규제 가능성 언급

[아시아경제 김은별 기자, 장세희 기자] 과도한 빚을 부담하면서도 자산가들이 땅이나 상가로 눈을 돌린 것은 정부의 주택담보대출 규제에 따른 풍선효과로 볼 수 있다. 갭투자로 아파트 가격을 올리는 것은 막을 수 있어 어느 정도는 부동산 정책이 먹혔다고도 볼 수 있지만 땅이나 상가담보대출은 아파트에 비해 느슨하게 관리되고 있어 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

"코로나에 상가 공실률 높아져… 담보가치 떨어질 가능성"

통상 비주택담보대출의 총부채원리금상환비율(DSR)은 주택담보대출 DSR보다 높다. 은행들은 총 가계대출의 평균 DSR만 80%를 넘어서지 않게 유지하면 되고, 비주택담보대출 DSR에 대한 별도 규제는 없기 때문이다. 상가나 땅에 투자하는 이들이 소득 외에 처분 가능한 자산이 많다는 점도 DSR가 느슨하게 관리되는 이유다.

하지만 전문가들은 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태로 상업용 부동산 수익이 예전같지 않은 만큼 이에 대한 규제도 필요하다고 지적한다. 한국감정원에 따르면 지난 2분기 중대형 상가 공실률은 12.0%를 기록했다. 임대료는 ㎡당 2만6640원으로 전년 동기 대비 4.9%나 하락했다.

안동현 서울대 경제학과 교수는 "과세정책, 부동산 다주택자에 대한 징벌적 과세로 풍선효과가 있었던 것으로 보인다"며 "과거엔 동일한 조건이라면 아파트를 두 채, 세 채씩 사곤 했는데 그렇게 하기 쉽지 않기 때문에 상가로 눈을 돌린 것"이라고 설명했다. 김상봉 한성대 교수는 "연간 소득대비 원리금상환비율이 150% 정도가 될 경우 위험하다고 본다"고 지적했다.

신용대출도 잡겠다는 정부

이런 가운데 정부는 집값을 잡기 위해 신용대출도 조일 듯한 움직임을 보이고 있다. 지난 7일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 기재부 대상 국정감사에서 "주택담보대출을 막으니 가계신용대출이 늘어 걱정"이라며 "대출을 종합적으로 컨트롤하기 위해 DSR를 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

이 발언은 또 신용대출 조이기를 예고한 것 아니냐는 해석을 낳으며 오히려 불안감을 키우고 있다. 일부 은행에선 이미 선제적으로 신용대출 기준을 강화했다. 이전엔 DSR 100%까지 신용대출이 가능했지만, 이제는 50%만 넘어서도 본부 심사를 거쳐야 대출이 가능하다. 미래 소득을 감안해 전공의에게도 2억원까지 대출이 가능하던 닥터론 기준도 대폭 강화했다.

신용대출 규제를 강화하는 것이 옳은지에 대한 의견은 분분하다. 한 한국은행 관계자는 "코로나19 때문에 성장률은 마이너스를 기록하고 있는데, 가계부채 증가 속도는 더 높아지고 있다는 점은 분명 생각해 볼 문제"라며 "신용대출도 소득 대비 상환부담을 따져 대출해주는 것이 맞다고 생각한다"고 전했다.

반면 금융권에선 오히려 풍선효과만 키울 것으로 보고 있다. 한 은행 관계자는 "정부의 대출규제 떠보기에 오히려 신용대출 수요가 몰리는 결과를 낳고 있다"고 비판했다.

이미 시중은행엔 신용대출을 미리 받아두려는 고객이 몰리고 있다. 시중은행들 중엔 자체적으로 신용대출 기준을 강화한 곳들도 있어 지방은행ㆍ제2금융권 등에서 풍선효과가 나타날 가능성도 있다. 국회 정무위원회 소속 민형배 더불어민주당 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 일부 지방은행의 가계대출 중 DSR가 100%를 초과하는 대출의 비중이 10%를 넘어선 곳들도 있다. 시중은행에선 2~3% 수준으로 관리되고 있다.

김은별 기자 silverstar@asiae.co.kr
장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr