HUG 규제는 강화…'로또 아파트' 식지 않는 열기

상한제 별개 HUG 규제만으로 강남권 일반 분양가 '3.3㎡ 당 5000만원 미만'
보이지 않는 상한선 지속 될 듯
인근 시세 대비 20~30% 낮아

▲ 강남구 일대 아파트 단지 전경

[아시아경제 임철영 기자] 민간택지 분양가상한제 확대 시행이 사실상 내년 4월 이후로 연기됐지만 수억 원의 시세차익을 내다볼 수 있는 이른바 '로또청약' 열기는 지속될 전망이다. 정부가 분양가상한제 본격 적용 시기를 뒤로 미룬 대신 주택도시보증공사(HUG)를 통한 고분양가 관리를 더욱 강화하겠다는 의지를 내비쳤기 때문이다. 건설업계는 HUG의 고분양가 사업장 심사기준을 감안한다면 강남권 재건축 단지의 분양가가 시세보다 20% 정도 낮은 수준에서 결정될 것으로 보고 있다.

2일 국토부에 따르면 분양가상한제 적용이 6개월 유예된 관리처분 단계에 있는 서울의 61개 단지 6만8000가구는 모두 HUG의 고분양가 관리 대상이다. HUG는 이에 따라 이들 단지가 분양가상한제 유예 기간 내 입주자 모집공고를 신청할 경우 자체 리스크 관리 차원에서 시행하고 있는 심사기준을 엄격히 적용하기로 했다.

HUG 심사기준에 따르면 신규 분양가는 주변에 최근 1년 내 분양 아파트들이 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에 최대 5%의 시세 상승을 반영해 정해진다. 주변에 이미 준공한 아파트들만 있다면 평균 매매가 이하에서 결정된다. 분양가상한제 적용 유예 조치와 상관없이 현재처럼 인근 시세의 80% 수준의 '로또' 아파트가 지속적으로 출회할 것이란 예상이 나오는 배경이다. 이는 분양가상한제를 시행하면 인근 시세의 70%로 분양가가 낮아질 전망이라고 밝힌 국토부의 예상과 유사한 수준이다.

분양가상한제 유예 조치 후 관심을 받고 있는 강동구 둔촌주공의 분양가도 주변 아파트 시세의 80% 선에서 결정될 가능성이 높다. 분양가상한제를 피하지 못할 경우 분양가격이 더욱 내려갈 가능성이 있어 이 단지는 내년 4월까지 분양을 서두를 가능성이 높다. 관건은 분양가인데, HUG는 1만2032가구(일반분양 4787가구) 규모의 대단지가 들어설 둔촌주공의 3.3㎡당 일반 분양가격을 2700만원 내외에서 제시할 가능성이 높다. 이는 재건축 조합원들이 원하고 있는 인근 올림픽선수촌아파트 시세 3700만~3800만원보다 약 1000만원 낮은 수준이다.

HUG 관계자는 "둔촌 주공 조합원들은 송파 지역 아파트를 비교 대상으로 원하고 있지만, 심사규정에는 동일구내 이뤄진다"면서 "고덕동이나 강동구 내 분양 사업지를 근거로 책정하는 게 우선 순위"라고 밝혔다. HUG 규정대로 결정되면 전용면적 84㎡의 분양가는 주변 아파트보다 최소 2억5000만원 이상 떨어진다. 또 신규 아파트인 e편한세상송파파크센트럴(2020년 6월 입주예정)의 전용면적 84㎡ 분양권 매매가격(10억~11억원대)과 비교한다면 3억원 이상 하락할 수도 있다.

강남 3구 주요 지역엔 3.3㎡당 분양가 5000만원이라는 보이지 않는 상한선이 생길 전망이다. 실제 지난 4월부터 강남권에서 분양된 단지의 3.3㎡당 일반분양가는 모두 5000만원 미만으로 결정됐다.

4월 분양한 디에이치 포레센트가 가중평균 기준 4750만원, 5월 방배그랑자이가 4891만원, 7월 서초그랑자이가 4891만원, 9월 래미안 라클래시가 4750만원 등으로 HUG 승인을 받았다. 이달 분양예정인 반포 우성도 3.3㎡당 가중평균 일반분양가가 4891만원으로 결정됐다. 사실상 3.3㎡당 4700만~4900만원으로 일반 분양가격 승인을 받고 있는 것이다. 이 역시 주변 아파트 시세의 80% 수준에서 결정된 것이다. 실례로 반포 우성의 경우 인근 서초그랑자이 전용면적 84㎡ 분양가가 14억5000만원임을 감안하면 동일 면적 기준으로 2억500만원 낮다. 더욱이 전용면적 84㎡ 새 아파트 '신반포자이'가 지난 6월 23억5000만원에 거래된 점을 감안해 단순 비교하면 절반 수준에 불과하다.

부동산업계 관계자는 "분양가상한제와 별개로 HUG 규제만으로도 인근 시세 대비 20~30% 낮은 분양가격이 형성, 일부 지역에서 내년 초까지 로또 아파트 사례가 이어질 가능성이 있다"고 말했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr