'변종 갭(Gap) 투자' 뒷문 열어준 금감원

대출로 산 집 전세주고->전세금으로 빚 상환->새 주담대 받아 투기지역에 새 아파트
전세계약서도 즉시상환 간주

주담대 추가약정서 약관 변경
[아시아경제 박소연 기자] 금융당국이 주택담보대출 규제를 피해갈 수 있는 '변형 갭(Gap)'투자가 가능하도록 관련 규정을 손질한 것으로 확인됐다.

금융당국이 매매계약서와 함께 전세계약서도 즉시상환 조건으로 포함하면서 정부의 부동산규제로 자금이 부족해 이른바 갭투자를 할 수 없었던 사람들에게 숨통이 트이게 됐다. 다만, 부동산규제로 가계대출 증가를 옥죄려 했던 문재인 정부의 의지가 퇴색되는 것이 아니냐는 지적도 나온다.

21일 금융권에 따르면 은행권은 금융감독원의 가이드에 따라 20일부터 주택담보대출 추가약정서 약관을 변경, '즉시상환 조건'에 '등'이라는 문구를 추가했다. 관련기사 3면

약관상에서 '본인은 기존 주택의 매매계약서상 잔금 일까지 대출을 상환하기로 한다'는 문구가, '본인은 기존 주택의 매매계약서 등에 기재된 잔금 일까지 대출을 상환하기로 한다 '로 변경됐다.

이는 신규 대출을 신청할 때 기존 주택의 매매계약서뿐만 아니라 전세계약서도 기존 대출의 즉시상환 증빙 서류에 포함될 수 있도록 한 것이다. 기존 집을 전세로 내주고 그 전세금을 받아 대출을 상환할 수 있다는 증빙서류가 되는 셈이다.

아울러 해당 전세계약서상 잔금 일까지 대출을 상환하는 조건으로 새 대출을 신청할 때 기존 주택담보대출이 없는 것으로 간주된다.

전세계약서가 즉시상환 조건으로 인정이 되면 집을 팔지 않고도 여러가지 혜택을 받을 수 있다. 우선 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트 차감되는 복수 주택담보대출 규제를 받지 않게 된다.

신DTI 규제도 피해갈 수 있게 됐다. 신DTI 방식은 모든 주택담보대출 원리금과 기타대출의 이자를 합쳐 연간소득으로 나누는데 전세금으로도 즉시상환 간주가 가능해지면서 신규 대출에서 기존 주택담보대출은 고려되지 않는다.

또 지역을 불문하고 이미 주택담보대출이 있는 세대의 경우 투기지역 소재 아파트에 대한 신규 주택담보대출이 불가능하지만, 기존 대출이 전세계약만으로도 즉시상환으로 간주되면 이런 제한도 사라질 수 있다. 기존에는 기존 주택을 매각하거나, '2년 내에 매매하겠다'는 약정(각서)을 체결해야 했다.

금감원 관계자는 "기존 주담대를 바로 상환할 수 있다는 입증이 있으면 매매계약이 아닌 전세계약을 체결하는 것으로 가능하다"며 "내년부터 시행되는 신DTI를 계산할 때 기존 주택담보대출 원금이 가산되는 것을 막는다는 취지에서 약관을 개정한 것"이라고 설명했다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr