[칼럼]6·19 부동산대책에 대한 소고

채상욱 하나금융투자 애널리스트

[아시아경제]정부가 6ㆍ19 부동산대책을 발표하고 주택시장에 그 영향이 나타나고 있는 요즘이다. 일부 지역의 주택가격이 여전히 오르고는 있지만 둔화되고 있다. 다주택자들의 투기적 성향에 대해서 경고의 메시지로 받아들여진 김현미 국토부장관의 취임사가 회자되면서, 8월 발표 예정인 정부의 부동산 대책에 대한 경계심리가 시장에 작동하는 듯 하다.

6ㆍ19대책을 이해하려면 작년 11ㆍ3 대책으로 거슬러 가야 한다. 지난해 11ㆍ3 대책에서 처음으로 '청약 조정 대상지역'이라는 명칭이 발표되고, 전국 37개 지역이 포함됐다. 6ㆍ19 대책은 11ㆍ3의 연장인데, 청약조정대상지역의 수를 3개 더 증가시켜 총 40개 지역으로 늘리고, 규제의 내용도 더 강화한 것이 주요 골자다. 분양권 전매를 원천금지했고, 주택담보대출비율(LTV) 적용율도 종전 70%에서 60%로 10%포인트 강화했다. 또 재건축 아파트 단일단지의 여러채 소유주들을 투기적 성향이 있다고 보고 1개 아파트만 받을 수 있도록 한 것도 특징이다.

과연 지금 시점에서 시장이 가장 큰 관심을 갖는 부분은 무엇일까? 아마도 문재인정부가 부동산 시장에 대해서 어떤 장기적 안목에서 정책을 주도해 나갈것인지에 대한 궁금증이라고 할 것이다.

문재인 대통령 공약집에는 도시재생사업과 공적임대주택 확보 등의 정책들이 발표됐고, 여러 차례 언론을 통해서 부동산세제 개편(보유세 인상과 거래세 인하)에 대해서도 언급이 있었다. 이 중 정부의 주요한 공약 중 하나인 도시재생사업은 주거환경을 개량해 원주민의 재정착률을 높이려는 시도로 해석하는게 일반적이지만, 동시에 내수를 부양하는 수단으로서도 해석된다. 다른 의미로 본다면 국내 약 360만호의 낡은 단독주택군(다가구 구분거처를 반영하면 약 800만 가구로 증가한다)에서 20년 이상 건축물이 총 3/4 이상임을 고려할 때 시의적절한 대책이라고 본다. 모든 노후 단독주택이 주택재개발이라는 단일한 사업방식으로 정비되는 것은 불가능하고, 2018년 2월부터 시행예정인 빈집 및 소규모정비법까지 포함한 다양한 사업방식으로 노후주택을 개량하는 것이 필요한 시점이라고 보기 때문이다. 전국 980만호에 이르는 아파트 역시 20년 이상 된 건축물이 1/3 이상인 것은 맞지만 단독주택의 노후도가 더 시급하다는 판단에서 도시재생사업은 그 시행이 적절하다 할 것이다.

다른 한편으로 정부가 추진하는 대책은 '점유구조의 개편'이다. 김현미 국토부장관 취임사에서와 같이 다주택자가 다주택을 보유하는데 따르는 의무나 부담보다는 다주택 보유에 따르는 기대이익이 압도적으로 높은 현행 제도는 개편될 것이다. 특히 다주택자이면서 임대사업자로 등록하지 않은 경우에는 장래 보유부담이 강화될 것이고, 임대사업자로 등록을 전환하게 되면 여러 가지 인센티브 조항이 적용될 것이라 본다. 이러한 정책들은 현재 우리나라의 1956만호 주택의 점유구조와 노후상태에 따른 주거환경을 개선하는 것에 방점을 두는 것이며, 일종의 '비정상의 정상화'와도 맥을 같이 한다고 볼 수 있다.

6ㆍ19 대책을 정부가 주택시장에 대해서 규제를 강화할 것이라 보는 시각도 있지만 필자는 동의하지 않는다. 정부는 오래된 노후주택을 개량하고, 임차인의 주거환경을 개선하는 것이 목적이며 이 과정에서 점유구조 개선을 통해서 임차시장의 환경도 개선하고 동시에 내수도 부양시킬 의지를 갖고 있다. 따라서 신규분양시장에 대해서 규제 일변도의 정책이 나온다기 보다는 과열이 있을 때만 규제한다 정도로 해석하는 것이 적합할 것이다. 도시재생을 통해서도 기능을 다 한 노후주택이 개량되는 효과로 사실상 주택공급 효과도 있을 것으로 예상되는 만큼, 앞으로 나올 대책을 기대해보자.

채상욱 하나금융투자 건설ㆍ부동산 애널리스트