2월 부동산..장기침체 갈림길 섰다

주담대 규제 강화, 미분양 증가로 눈치보기 극심
전문가 "투자보다는 실거주 목적 접근해야" 주문
입지 좋은 수도권 미분양, 도심 다세대주택 추천

[아시아경제 조태진 기자]설 이후 전개될 부동산 시장의 움직임이 침체 여부를 결정짓는 분기점으로 작용할 것으로 보인다.

주택담보대출 규제 강화, 미분양 물량 증가 등 상승모멘텀 부재로 눈치보기가 심화되고 있는 데 이달 거래 부진으로 이어지면 시장 콘센서스로 굳어질 수 있다는 것이다. 전문가들은 올해 상반기 중에는 뚜렷한 반등모멘텀을 확보하기 힘들다고 전망하고, 투자보다는 실거주 목적으로 접근할 필요가 있다고 지적했다.

◆"상저하고냐, 장기침체냐"= 이달 수도권부터 주택담보대출 분할상환 부담이 한껏 높아지면서 거래 위축이 가속화할 것이라는 의견이 지배적이다. 하지만 얼어붙은 분위기가 상반기를 고비로 풀릴지, 아니면 더 길고 깊게 이어질지에 대해서는 엇갈린 분석이 나오고 있다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 "설 연휴동안 실거래 수요자들이 친척이나 지인들과 매매, 전월세 여부를 논의해 방향을 결정하게 될 것"이라며 "신학기와 봄 이사철을 앞두고 이들이 주택을 살 것인지, 전월세를 선택할 것인지가 올 한해 시장 방향성을 좌우할 변수로 작용할 것"이라고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "금리 인상에 따른 유동성 위축으로 수요와 공급에 균열이 생기기 시작한 상태로 집값은 일부 지역을 중심으로만 제한적 상승 수준에 그칠 것"이라고 짚었다. 전셋값 상승 부담이 임계치에 도달하는 시점이 돼야 반등을 모색할 수 있을 것이라는 지적이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "매매거래가 최근 뚝 끊기면서 전세시장으로 쏠리고 있는 상황"이라며 "전셋값 상승이 지속되다가 임차인들이 버티기 어려운 시점에서 대출상환 부담이 적은 분양시장부터 온기가 스며들 것이라고 보면 올해 시장은 상저하고 양상을 띨 것으로 본다"고 내다봤다.

◆입지 좋은 미분양ㆍ도심 다세대 등 주목= 전문가들은 가격과 입지 조건이 상대적으로 우수한 미분양, 지난해 오름세가 상대적으로 완만했던 빌라와 다세대 주택, 금융권 대출 부담이 적은 소형 아파트는 꾸준히 수요가 이어질 것으로 내다봤다. 부동산은 입지와 가격이 우선이라는 전통적인 견해가 그대로 적용된다는 얘기다.

김태섭 실장은 "집단대출 대상인 분양 아파트의 경우 원금상환 부담이 덜하기 때문에 재고 주택보다 관심이 높을 수 있다"며 "김포한강, 동탄2신도시 등 입지가 뛰어난 곳이나 실거주 수요층이 탄탄한 미사지구의 경우 미분양 해소율이 높아질 수 있는 만큼 관심있게 볼 필요가 있다"고 말했다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 "매매시장이 위축되며 전월세로 수요가 몰리면서 가격 상승압력이 높아져 이를 피해 도심 준역세권에 위치한 빌라와 다가구주택에 관심이 쏠릴 것으로 보인다"고 내다봤다.

이남수 팀장은 "분양시장의 경우 입지 조건 대비 가격이 높지 않았던 곳을 중심으로 탄력을 가질 수 있을 것으로 본다"며 "서울에서는 9호선 라인, 마포 일대와 강북 역세권 주변 4억원대 이하 소형 아파트를 중심으로 관심을 가질 필요가 있다"고 진단했다.

조태진 기자 tjjo@asiae.co.kr