[김인만의 부동산돋보기]어려운 때일수록 상생이 필요하다

[김인만 굿멤버스 대표]최근 한 신도시에서 분양을 받았다가 잔금을 낼 수 없는 상황이 돼 손해를 보면서 분양권을 전매하려는 사람이 있었다. 당연히 분양권 전매가 허용된 합법적인 거래였다. 매수를 하려는 사람과 같이 분양권 전매를 하려고 갔는데 변수가 생겼다. 매수자의 신용등급이 낮아 은행에서 중도금 승계를 못해주겠다는 것이다. 이게 웬일이란 말인가?

처음 분양받을 때는 신용등급 조사도 없이 간이야, 쓸개야 다 빼줄 듯이 해줘 놓고는 이제 와서 분양권 승계자의 신용등급을 따지는 것은 은행들이 너무 이기적인 행동이지 않은가.

물론 은행의 재정건전성은 중요하며 관리가 필요하기 때문에 신용등급이 기준 이하로 많이 낮은 매수자라면 승인을 안 해주는 것이 당연하다. 하지만 과도한 기준을 적용하는 것은 분명 문제가 있다.

분양을 받았다는 건 분양받은 아파트에 대한 책임을 진다는 의미도 있다. 이 때문에 수분양자가 책임을 지는 건 당연하다. 하지만 지금까지 우리나라에선 분양권을 소액투자 개념으로 많이 이용한 관행이 있고 일부 전문가나 분양관계자들이 분양률을 올리거나 미분양을 소진시키기 위해 지나치게 공격적인 분양마케팅을 펼쳐 왔다.

그 결과 잔금을 감당하기 어려운 사람들까지 단타로 계약금만 내고 바로 전매를 하면 된다고 사탕발림에 속아 계약을 많이 한 것이 지금에 와서 문제가 되고 있다.

당연히 처음 분양받을 때처럼 쉽게 전매가 될 줄 알았지만 이건 투자수익은 고사하고 지금까지 낸 계약금을 포기하더라도 전매가 잘 안 되는 상황이다. 만약 손해를 보면서까지 어렵게 매수자를 구해서 전매를 하려고 해도 은행에서 심사를 지나치게 까다롭게 하면서 사실상 분양권 전매를 막아버리고 있다. 이는 결국 순진하게 분양 받은 분들만 혼자 벼랑에서 떨어지라는 말 밖에는 되지 않는다.

더 나아가 해당 지구의 경우 은행들이 제시하는 중도금 승계기준이 거의 억대연봉 이상의 수준이어서 실질적으로 전매가 이뤄지지 않고 있다. 또 다른 신도시에서는 은행도 아닌 건설회사에서 아예 승인을 거부하는 경우도 발생하고 있다.

현재 이런 문제는 침체된 부동산 시장이 가장 문제지만 그 내면에는 높은 수익을 남긴 건설사, 사탕발림식 마케팅으로 필요 이상의 이익을 챙겨간 분양관계자들이 있다. 또 분양계약자들을 상대로 손쉽게 대출장사를 한 은행, 욕심에 눈이 멀어 쉽게 돈 벌려고 한 계약자들 모두의 책임이자 잘못이다.

하지만 결국 힘 있는 건설회사, 분양관계자, 은행들은 모두 빠져나가고 힘없는 수분양자들만 신용불량자가 될 위기에 내몰렸는데도 그 누구도 관심을 갖지 않고 외면하고 있다.

과연 이런 수분양자들이 자기 손으로 계약했다고 하지만 100% 이분들 잘못이라고만 할 수 있는가? 정도의 차이는 있겠지만 돈 벌 때는 같이 공범이면서 손해를 볼 때는 계약을 한 서민들만 범인이 되는 이런 이상한 시스템이 지속된다면 분양에 나서는 사람은 점차 줄어들 것이다.

이렇게 잠재적 분양수요자가 줄어들게 되면 분양률 저하로 이어지고 결국에는 건설회사, 분양관계자, 손쉽게 대출장사 한 은행들 모두 수익성 악화로 이어질 수밖에 없을 것이다.

현재의 어려운 상황을 수분양자 혼자만 감당하기에는 너무나 힘들고 가혹한 상황이다. 적어도 은행들은 분양권 승계는 특별한 하자가 없는 한 적극적으로 협조해줘야 한다. 건설회사는 분양권 승계뿐만 아니라 잔금기간 유예, 고분양가 단지는 분양가 할인혜택도 고려를 해주는 것이 서로 상생을 하는 방법일 것이다.

수요자가 없다면 건설회사도 은행도 존재할 수 없다는 지극히 평범한 이치를 다시 한번 떠올려야 할 때다.

김인만 굿멤버스 대표