[박상언의 부동산재테크]다세대 주택을 품은 세입자와 투자자

[박상언 유앤알컨설팅 대표]경기가 어려워지자 비싼 아파트보다 저렴하면서 편리하고 실속 있는 빌라를 찾는 사람들이 많아지고 있다. 수년 째 지속되고 있는 아파트 전세금 상승으로 다세대주택으로 눈을 돌리는 세입자들도 늘어나고 있다.

다세대주택 전세금이 매매가의 70%에 육박할 정도로 많이 올랐지만 아직까지 아파트보다는 저렴하고 오피스텔처럼 풀옵션으로 공급되고 있기 때문에 젊은 수요자들이 많이 찾는다. 여유자금이 부족한 서민, 신혼부부가 수도권 소재 아파트 전세를 구하는 것은 사실상 어렵기 때문이다.

최근 다세대·연립·다가구 주택은 아파트의 하위 주거수단이라는 과거 이미지와는 다르게 아파트의 대체 주거 공간으로 주목 받고 있다. 경기 침체가 지속될수록 다세대주택의 임대차 거래는 더 늘어날 전망이다.

◆다세대 주택 거래량 대폭 증가 = 서울 시내 전월세 수요가 아파트에서 단독·다가구주택과 다세대·연립주택으로 이동하고 있다. 부동산 매매 수요가 위축되고 임대 수요가 증가하면서 상대적으로 가격이 저렴한 다가구·다세대·연립주택으로 수요가 이동하고 있는 것으로 분석된다.

서울시 부동산정보광장의 전월세 실거래 건수에 따르면, 전월세 거래량이 집계되기 시작한 2010년부터 지난 7월까지 아파트 거래가 차지하는 비중은 점차 줄어들고 있는 반면 다세대·연립주택의 비중은 증가세를 보이고 있다. 2010년 44.5%를 차지했던 아파트 전월세 거래량은 올해 42.7%로 줄었지만, 다세대·연립의 거래 비중은 이 기간 19.2%에서 22.1%로 증가한 것으로 나타났다.

임대 거래량을 전세와 월세 시장으로 구분해서 보면 월세 시장의 주택유형 변화가 눈에 띈다. 지난해 월세 임대 거래량은 아파트 비중은 크게 줄었고 단독·다가구주택의 비중은 2배 가까이 증가했다. 2010년 49%에 달했던 월세 거래량 중 아파트 비중은 지난해 26.9%까지 줄어들었다. 같은 기간 28%였던 단독·다가구 비중은 55.1%로 증가했다. 전세는 2010년 이후 다세대·연립주택의 거래 비중이 증가한 반면 아파트· 단독·다가구주택의 비중 감소폭은 크지 않았다.

◆다세대 주택, 투자자에게 아파트보다 인기 = 투자자들 사이에서도 1억원 이하 소액투자로 안정적인 월세수익을 얻을 수 있는 다세대주택이 인기를 얻고 있다. 상대적으로 저렴한 투자금에 향후 개발 가능성까지 있기 때문이다.

최근 수도권의 연립·다세대·단독(다가구 포함)주택의 월세 상승률이 오피스텔을 웃도는 것으로 나타났다. 한 부동산정보업체가 국토해양부 온나라부동산포털의 월세가격지수를 분석한 결과 서울·경기·인천 모두 연립·다세대·단독의 월세가격지수 변동률이 오피스텔보다 높은 것으로 분석됐다. 2010년 6월부터 지난 7월까지 월세가격지수 변동을 비교한 결과 서울은 연립·다세대가 7.8%로 변동률이 가장 컸으며 오피스텔 4.0%, 단독주택 1.8%, 아파트 1. 5%순이었다.

경기·인천 역시 단독주택의 변동률이 각각 7.1%와 2.6%로 오피스텔(6.9%, 1.3%)보다 높았다. 서울에서는 강남과 강북 모두 연립·다세대의 월세 변동률이 오피스텔보다 높았다. 강남과 강북의 연립·다세대 변동률은 각각 8.7% 6.9%였지만 오피스텔은 3.9%, 4.3%에 그쳤다.

경기의 경우 단독주택의 변동률은 7.1%였으며 오피스텔 역시 6.9%로 비교적 높은 상승률을 보였다. 반면 인천은 단독주택 2.6%, 오피스텔은 1.3%로 서울·경기에 비해 상승률이 미미했다. 특히 방 1개인 원룸구조에서 월세수익이 가장 높은 것이 특징이다.

경기 침체가 지속될수록 오피스텔보다는 상대적으로 임대료가 저렴한 다세대주택이 유리할 것으로 보인다. 또 투자가 유망한 다세대주택은 실수요자들이 많이 포진해 있고 전세가율이 높은 역세권 지역을 선택해야 한다. 대표적으로 강남구 논현동·청담동, 서초구 양재동·방배동, 영등포구 신대방·당산동 일대가 유망하다고 볼 수 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표