'로또는 없다' 높아진 보금자리 분양가 향방은?

[아시아경제 황준호 기자] 보금자리주택의 분양가격이 점차 올라가고 있다. '보금자리주택은 로또'라는 공식이 깨지고 있는 셈이다. 특히 오는 18일부터 시작되는 보금자리주택 3차지구의 분양가가 주변 시세 대비 90%까지 올라갔다는 점에서 4차 보금자리주택의 분양가의 향방에 관심이 모아지고 있다.

◇보금자리는 로또?= 그간 보금자리주택은 '반값' 아파트라는 점에서 수요자들의 눈길을 끌었다. 정부는 서민 주거 안정을 위해 주변 시세 대비 15% 가량 저렴한 아파트를 공급하겠다는 목표 아래, 총 3번의 사전예약을 통해 보금자리주택을 시중에 내놨다.

시범지구가 첫 사전예약을 시작하자, 반응은 폭발적이었다. 서울강남, 서초, 고양원흥, 하남미사 등 시범지구의 분양가는 1억9600만원~4억350만원까지 지구별로 다양한 가격에 사전예약됐다.

특히 서울 강남, 서초 우면 등 강남에 위치한 보금자리주택의 분양가는 주변 시세 대비 약 절반 수준에 머무르면서 '반값아파트', '로또아파트' 등 별칭이 붙었다. '최소 2억원은 있어야 서민'이라는 논란을 불러일으켰으나 결과는 성공적이었던 셈이다.

이처럼 저가 아파트에 대한 국민적인 기대는 민간주택건설시장의 붕괴를 낳았다. 하지만 정부의 방침은 지난 8월29일까지 확고했다. 주택건설시장의 총체적인 침체는 금융위기 등 외부적인 침체 영향에 따른 것으로, 보금자리와 아무런 관련이 없다는 게 이들의 입장이었다.

◇높아지는 보금자리 분양가와 민간주택시장의 붕괴= 논란이 채 가시지 않은 채 위례신도시 보금자리주택의 사전예약이 시작됐다. 분양가는 주변시세 대비 62~65% 수준까지 올라갔다.

이어 2차 보금자리주택 공급이 시작됐다. 서울 강남권 2개 지구는 주변시세의 56~59% 수준(1140∼1340만원)에서 공급됐으며 서부권·동부권 4개 지구는 주변시세의 75~80% 수준에서 나왔다. 서민용 주택의 분양가는 시범지구 대비 5000만원(서울 기준)이 올랐으며 1억원대 보금자리도 시흥 은계지구에서만 나왔다. 서민용 주택의 기준이 올라간 셈이다.

이에 대해 당시 이충재 공공주택건설본부 단장은 "보금자리주택 개발에 대한 영향으로 토지가격이 올랐으며 그린홈 기준 적용 등에 따라 건축비도 올랐다"며 "2차 지구의 분양가격이 시범지구보다 다소 높게 책정됐다"고 설명했다.

하지만 사전예약 결과는 참담했다. 서울 강남을 제외한 나머지 지구가 모두 미달됐다. 똑똑한 수요자들의 판단이 성패를 가른 셈이다. 이처럼 수요자들의 구매결정력이 '가격'에 달려있다는 공식이 성립되고 있는 가운데 민간주택공급은 가뭄에 콩나듯 이뤄졌다. 하지만 수익성을 챙기기는 어려운 상황이었다.

이어 오는 18일부터 사전예약에 들어가는 보금자리주택의 분양가는 주변 시세 대비 최고 90% 수준까지 맞춰졌다.

◇"서민이 주택을 살 수 있을때까지"= 보금자리주택 건설의 총 책임자인 박민우 국토해양부 공공주택건설본부 단장은 3차 지구 사전예약계획을 발표하며 "가격이 많이 올라갔지만 아직 가격경쟁력이 있다"며 "현재 시세에서 이정도면 저렴한 것 아니냐"라고 말했다. 일단 가격이 올라가는 것은 인정하지만 가격경쟁력이 떨어지는 수준이 아니라는 뜻이다.

하지만 이같은 가격 상승세는 앞으로도 계속될 것으로 예상된다.

국토부 관계자는 "보금자리주택은 서민들이 적당한 돈(현금, 대출, 부모의 상속 등)을 들여 구입할 수 있는 주택"이라며 "이를 위해 정책적으로 분양가가 기존 주택보다 약 15% 가량 저렴하게 공급하는 것"이라고 말했다.

그는 이어 "보금자리주택 공급을 통해 주변 시세가 낮아져 정부가 공급하는 보금자리주택과 더불어 다른 주택도 저렴하게 구입할 수 있다면 정부가 생각하는 정책적 목표에 부합하는 것"이라고 설명했다.

다만 "이같은 과정을 통해 현재 주변 시세가 내려갔다고 해서 보금자리주택 분양가를 무작정 내릴 수는 없는 노릇"이라며 "택지가, 건축비, 사업 추진을 위한 최소한의 마진 등을 고려해 분양가를 책정한 결과 주변 시세보다 최고 90% 수준까지 분양가가 올라간 것"이라고 설명했다.

주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 막는 것이 정부의 목표다. 보금자리주택은 서민들이 사기 어려운 주택을 저렴한 가격에 공급하기 위해 만든 정책적 상품이다. 이에 보금자리주택의 공급으로 대기 수요 등이 증가해 주변 주택 가격이 내려가면 '서민 주거안정'이라는 정부의 정책 목표에 부합한다는 뜻이다.

이는 보금자리주택의 공급으로 인해 민간주택건설시장의 붕괴하고 있다는 주장에 대한 책임을 직접적으로 인정한 것은 아니다. 다만 정부는 주택시장의 침체가 더 지속돼, 보금자리주택의 분양가격이 민간주택과 경쟁하는 수준까지 올라가도 무리가 없는 것으로 판단하고 있는 것으로 분석된다. 이에 총4~5개 지구로 구성될 4차 보금자리주택 분양가의 상승은 현 경기상황이 지속되는 한 예견된 수순으로 관측됐다.

황준호 기자 rephwang@