도시형생활주택 투자 잘하려면 ?

[아시아경제 조민서 기자]'도시형생활주택'은 말그대로 도심 또는 역세권에 들어서는 소형주택이다. 준주택으 로 분류되는 고시원, 오피스텔과 달리 도시형생활주택은 공동주택으로 분류돼며 다시 원룸형과 단지형 다세대형으로 나뉜다.

도시형생활주택이 새로운 부동산 임대사업으로 각광받고 있지만 이 역시 투자시 유의 사항이 있다. 우선 안정적인 임대수익을 확보하기 위해서는 수요 분석에 철저해야 한 다. 역세권, 대학가 근처, 상업 및 업무시설 밀집지역 등이 선호지역이다.

지난 국토해양부 자료에서도 도시형 생활주택 인·허가 물량이 성북구, 관악구, 구로구, 동대문구 등의 순으로 많았다. 성북구와 관악구는 주로 대학가 근처로 학생 수요가 많은 지역이며, 구로구와 동대문구는 직장인 비중이 높다. 이 일대 오피스텔과의 경쟁도 피할 수 없다.

또 땅값이 높으면 당연히 수익성이 떨어진다. 투자비의 60~70%가 땅값이 차지하는 만큼 직접 발품을 팔고 적합한 땅을 수시로 확인하면서 준비하는 자세가 필요하다. 수목건축 서용식 대표는 "일단 사업성이 있다고 판단되면 시간을 끌지말고 무조건 싸게 매입하는 것이 관건"이며 "경·공매를 이용해 적정한 가격에 낙찰받아 토지를 사들이 는 것도 방법"이라 말했다.

최근 원룸, 고시원, 오피스텔 등이 풀옵션을 완비해놓고 있는 추세인 만큼 도시형생활 주택도 기본적인 옵션은 갖춰놓는 것이 경쟁력 강화에 좋다. TV, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등의 가전제품과 경우에 따라서는 침대까지 완비하면 주수요층인 직장인 및 학생들의 가구 마련의 부담을 덜어줄 수 있다.

또 수익률만 생각해서 무조건 주택을 잘게 쪼개는 것은 오히려 수익성을 악화시킬 수 있다. 수요자의 요구에 맞게 세대구성을 결정하는게 중요하다. 한 예로 대학가 주변 학생수요는 전용면적 13.2㎡~16.5㎡(4~5평)으로 하고, 오피스지역의 직장인 수요는 전용면적 16.5㎡~19.8㎡(5~6평) 정도로 하는 것이 좋다. 즉 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 주 수요자의 특성에 맞게 구성하는 것이 유리하다는 것이다.

공사비를 줄일 수 있는 방법도 있다. 기둥구조를 개선해 넓은 공간을 확보하고 경제적으로도 비용을 절감할 수 있다. 보를 기둥에 끼워서 조립하는 형식을 적용하고 중량벽체 대신 경량 칸막이벽을 이용하면 골조 공사비의 15~20%를 줄일 수 있다. 차후 리모델링할 때도 쉽다.

임대관리는 전문업체에게 맡기는 것이 유리하다. 특히 소형임대주택은 입주자의 거주기간이 짧아 관리하기 어렵다. 이를 전문관리업체가 맡아 입퇴실관리에서부터 임대료 및 관리비 수납, 시설관리 보안, 입주자 불만사항 처리 등을 도맡아 담당하면 오히려 건물의 부가가치를 올릴 수 있다.

혼자 사는 1인 거주자는 위험에 노출되기 쉽다. 그만큼 보안이 철저한 집에 대한 선호도가 높다. 무인경비화 시스템 및 거주자의 얼굴인식이 가능한 출입통제 등 첨단 안전시스템을 구축하고 응급상황을 알릴 수 있도록 카드키에 장치를 부착하는 등 세심한 고려가 필요하다.

보안을 비롯해 안전, 피난, 소음관련 기준을 준수해 보다 안전하게 계획한다면 상품 가치는 물론 추후 용적률 인센티브도 기대할 수 있다.

조민서 기자 summer@