금리 +1%p →아파트값 5.2% 하락…금리가 버블 꺼뜨린다

국토연구원 '유동성의 주택시장 영향' 보고서
"금리·유동성, 서울·수도권 집값 핵심적 영향"
"해외서도 버블 붕괴 주원인…연착륙 대비해야"

아시아경제 자료사진

금리와 유동성이 주택시장 버블 발생과 붕괴의 주요 원인이며, 특히 서울과 수도권에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 금리의 1%포인트(p) 상승은 아파트 매매가격을 최대 5.2% 하락시키는 효과가 있는 것으로 분석됐다.

5일 국토연구원 부동산시장연구센터 황관석 부연구위원은 이날 발간한 '국토정책 Brief-유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점'을 통해 금리와 유동성 지표와의 관계, 금리와 유동성이 주택시장에 미치는 영향을 분석하고 이같이 밝혔다.

황 부연구위원이 구조적 벡터자기회귀(Structural VAR)모형을 이용해 유동성 지표인 금리와 통화량이 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 금리와 통화량 지표는 주택시장에 미치는 영향이 유의미하게 나타났다.

이하 자료:국토연구원

금리 1%p 상승 충격은 민간소비, GDP 등 국민경제에 부정적인 영향을 미치는 것은 물론 15개월 후 아파트매매가격을 최대 5.2% 하락(연간 환산 시 1.7% 내외)시키는 효과가 있는 것으로 분석됐다.

또한 통화량 10% 증가는 13개월 후 아파트매매가격을 최대 1.4% 상승시키는 것으로 나타났으며 효과는 상당기간 지속됐다.

금리와 유동성(M1·M2·가계대출·주택담보대출)은 주택시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났고, 지역별 영향도는 서울 > 수도권 > 지방광역시 순이었다.

해외 부동산시장 버블사례(스웨덴·핀란드·일본·미국)를 통해 볼 때도 금리와 유동성이 버블 발생과 붕괴의 주요 원인이었다는 공통점이 확인된다.

이들 지역은 버블발생 배경 측면에서는 유동성 공급 확대, 부동산에 대한 수요 증가, 리스크 관리 미흡 등의 공통점이 있었으며, 부동산 버블이 붕괴하는 과정에서는 급격한 금리인상, 통화긴축 정책의 공통점 확인됐다.

금리 인하 기조가 자리잡은 상황에서 주택시장 연착륙을 위한 유연한 접근이 필요하다는 지적이 나온다.

황 부연구위원은 "현재 한국은 코로나19 이후 저금리, 유동성 확대로 주택가격의 위험지표가 높아진 상황에서 2022년 1분기부터 국면전환(확장→둔화)을 보이고 있으며 급격한 금리인상과 통화긴축으로 부동산시장의 경착륙 가능성에 대한 논의가 제기되고 있다"면서 "주택비축은행(가칭), 주택금융리파이낸싱, 하우스푸어 지원제도 등 주택시장 변동위험 관리장치를 선제적으로 마련해 대응할 필요가 있다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr