공공주도 효과 내세웠지만…서울시와 '샅바싸움' 난관 예상

"민간재개발 보다 낫다"…정부, '최고 수익률 보장' 당근 제시
오세훈 시장 '민간 주도' 공식화가 변수…관건은 주민 동의

[아시아경제 조강욱 기자, 류태민 기자] "민간재개발과 비교해 용적률은 56%포인트, 가구수는 1.3배, 수익률은 28.2%포인트 증가한다."

정부가 14일 발표한 ‘도심 공공주택 복합개발 사업’ 2차 후보지 13곳 선정을 통해 내세운 것은 ‘공공 주도’를 통한 ‘사업 효과’로 요약된다. 지난달 말 1차 후보지 21곳을 발표하며 ‘판교신도시급’이라며 ‘규모’를 강조했던 것과는 사뭇 다르다. 다만 정부 정책에 대한 신뢰도 추락으로 여전히 주민 동의는 과제다. 여기에 오세훈 시장이 서울 주택공급 정책의 방향성을 ‘공공 주도’에서 ‘민간 주도’로 선회를 공식화하면서 사업 차질에 대한 우려도 커지고 있다.

◇정부 "민간재개발 보다 낫다"= 이날 발표된 도심 공공주택 복합개발사업의 후보지는 서울 강북구 미아역, 수유동, 동대문구 용두동 등 총 13곳이다. 국토교통부는 강북구, 동대문구에서 제안한 23곳 도심공공복합사업 제안구역(역세권 15곳, 저층주거 8곳)에 대해 공공시행자, 지자체와 입지요건·개발방향·사업가능성 등 협의를 거쳐 선정했다고 설명했다. 구역 내 20년 이상 경과한 건축물이 60%이상인 지역이 주요 입지 요건이다.

국토부는 자체 시뮬레이션 결과 공공재개발을 추진할 경우 민간재개발(297%)보다 용적률이 353%로 56%포인트 상향될 것이라고 추산했다. 이는 현재보다 213%포인트 늘어난 수치다. 가구수 역시 민간사업(738가구)보다 1.3배 증가한 989가구로, 토지주의 수익률은 28%포인트 넘게 증가할 것으로 봤다. 또 토지주 평균 분담금도 민간사업 대비 약 41.7% 줄고, 시세대비 우선공급가액 비율도 10.8%포인트 감소할 것으로 전망했다. 정부는 선정된 후보지들은 용적률, 건축면적 확보, 높이기준 완화 등이 가능한 사업구역이라고 설명했다.

특히 정부는 연내 주민동의를 받아 지구지정이 이뤄지는 곳에 대해서는 ‘최고 수익률 보장’이라는 당근을 제시했다. 2·4대책 당시 약속한 10~30%포인트의 수익률을 추가로 보장하겠다는 것이다. 여기에 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선적으로 처리하고 지원하겠다고 공언했다. 당초 1차 후보지 발표의 경우 모두 지자체가 추천한 지역으로 사전에 소유자의 동의를 거치지 않고 발표돼 거센 반발이 나왔다는 점을 의식한 것으로 보인다.

◇오세훈 ‘민간 주도’ 공식화가 변수 = 관건은 주민 동의다. 정부가 시뮬레이션 결과를 공개하는 등 각종 당근책을 제시하고는 있지만 한국토지주택공사(LH) 투기 사태 등으로 촉발된 공공 주도 불신에 대한 악순환 고리를 끊기가 쉽지 않은 상황이다. 정부는 지난 9일 도봉구, 12일 영등포구에 이어 15일 금천구, 26일 은평구에서 설명회를 가질 예정이다. 이를 통해 동의요건 10%를 확보 한 후보지를 대상으로 7월부터 예정지구 지정을 추진할 계획이다.

하지만 여전히 난관은 남아 있다. 오 시장이 높이규제·용적률 제한·재건축 안전진단기준 완화 등을 통해 민간 주도 주택공급 노선을 공식화하면서 향후 ‘샅바싸움’이 예상되기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "최종 권한은 서울시장이 갖고 있기 때문에 과연 탄력을 받을 수 있을까 의문"이라면서 "향후 오 시장이 민간주도 위주로 대책을 발표하면 이번 도심공공개발이 동력을 잃을 수도 있다"고 말했다. 이어 심 교수는 "물론 개발이 시급한 단지들은 진행이 빠르게 이뤄져 성공할 수는 있겠으나, 정부가 애당초 2.4 대책 때 발표했던 것처럼 많은 공급이 이뤄지기는 어려울 것"이라고 진단했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr
류태민 기자 right@asiae.co.kr