"등 떠밀려 월세로"…더 치솟는 '체감 전세가'

[아시아경제 김유리 기자] 최근 심각한 전세난에 울며 겨자 먹기로 월세시장에 진입하는 세입자가 늘고 있다. 이들의 '체감 전세가격'은 최근 급등한 전세가격 대비 더 높은 실정이다. 전·월세 전환율 2.5% 상한이 존재하나 이는 기존 계약 갱신에만 적용된다. 신규로 진입하는 세입자는 법 테두리 밖에서 '같은 집 다른 월세'에 해당하는 혹독한 이중가격을 정면으로 맞아야 하는 셈이다.

3일 부동산 업계에 따르면 전·월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차 2법 시행에 따라 심화된 전세난이 월세난으로 번지면서 서울 강남뿐 아니라 강북에서도 수백만 원에 달하는 고가 월세 계약이 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡(전용면적)는 지난달 보증금 1억원, 월세 400만원에 거래됐다. 지난 6월 같은 면적이 보증금 1억원, 월세 195만원에 계약된 것과 비교하면 5개월여 만에 월세만 두 배 이상 오른 셈이다. 성북구 길음동 길음뉴타운9단지(래미안) 84㎡ 역시 지난달 보증금 2억원, 월세 200만원에 거래됐다.

문제는 이들 상당수가 '자발적 월세'가 아닌 '등 떠밀린 월세'인 상황에서 신규 월세가격은 치솟은 신규 전세가와 비교해도 전·월세 전환율이 2.5%를 크게 웃돈다는 점이다. 정부는 임대차 2법 시행으로 월세 전환이 가속화될 것이란 우려가 나오자 지난 9월 전ㆍ월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 낮췄다. 그러나 이는 기존 계약 갱신에만 적용되고 신규 계약에는 적용되지 않는다.

서울 종로구 평동의 한 아파트 84㎡의 경우 현재 보증금 1억원, 월세 300만원으로 나와 있다. 이 가격에 계약이 체결된다면 1년 치 월세(3600만원)를 같은 면적의 최근 전세 실거래 최고가(10억3000만원)에서 보증금(1억원)을 뺀 수치로 나눈 월세 환산이율은 3.9%에 달한다. 최근 전세 호가(최고 12억원)와 비교해도 2.5%를 적용한 전·월세 전환율은 보증금 1억원에 월세 230만원 수준이어서 월에 70만원가량 더 부담하는 셈이 된다. 이를 고려하면 치솟은 전셋값 대비 월세의 체감 가격은 더 치솟고 있는 것이다. 언제 계약했는지에 따라 같은 집 다른 월세가 발생하는 '월세 이중가격'이 전세 이중가격보다 뚜렷하게 나타난다. 보증금 1억원, 월세 300만원에 정부가 정한 전·월세 전환율 상한을 적용해 환산해보면 체감 전세가격은 15억4000만원까지 치솟는다. 결국 세입자는 현재 시장의 전세가보다 훨씬 높은 값을 치르고 세를 구해야 하는 셈이다.

계약갱신청구권 행사가 가능한 세입자들도 상황이 녹록하지 않다. 임차인 입장에선 월세 부담을 지지 않으려고 하나, 임대인 역시 월세 전환이 안 되면 들어와 살겠다고 맞서고 있어 '세입자 동의 없인 월세 전환을 할 수 없다'라는 조항 역시 현실적으로 지켜지기 쉽지 않은 상황이다. 당장 몇억 원이 뛴 보증금을 감당하기 힘드니 어쩔 수 없이 보증금 일부를 월세로 돌려 집을 구하는 경우도 많다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 임대차 거래 총 8101건 가운데 반전세(준전세)는 24.40%(1977건)에 달했다. 지난 10월 12.20% 대비 두 배 이상 증가한 수치다.

업계에선 전세 물량 부족 현상이 내년을 넘어 2022년까지 나타나 세입자 주거 부담은 가속화될 것이라고 내다봤다. 한국감정원에 따르면 11월 전국 주택가격동향에서 서울의 주택(아파트·연립·단독주택) 월세수급지수는 112.9로 역대 최고치를 기록했다. 이 지수는 200에 가까울수록 수요에 비해 공급이 모자란다는 의미다. 전세수급지수도 118.2로 상승했다. 전세를 못 구해 월세로 돌아선 이가 늘고 있는데 월세마저 매물이 줄고 있는 것이다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr