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전세물량 '영끌'하는 정부…"공급주체만 바뀔뿐, 돌려막기"

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매입·전세임대에 매입약정까지
비어있는 상가·사무실·공장도 '주거용'으로 전환
공실 수천 가구 불과…그나마 선호하는 아파트는 5%
전문가들 "공급 총량 확대 없인 매매·전세 안정화 어려워"

전세물량 '영끌'하는 정부…"공급주체만 바뀔뿐, 돌려막기"
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[아시아경제 유인호 기자, 장세희 기자]정부는 오는 18일 10만호+α의 공공 임대주택을 공급하는 내용의 전세 종합 대책을 발표할 예정이지만 전세난을 해결할 수 있을지는 미지수다. 이번 대책은 한국토지주택공사(LH)가 공실인 집을 사들여 임대하는 매입임대 방식과 임차해 다시 전세로 공급하는 전세임대 방안이 골자다. 상가, 오피스, 공장까지 주거용으로 리모델링해 공급하는 방안도 포함됐다. 하지만 공급 주체가 정부로 바뀌는 것일 뿐 실제 물량 확대 효과는 제한 적일 것이란 지적이 나온다.


◆매입약정에 공장 리모델링까지…공급 '영끌'하는 정부=전세난이 이어지면서 국토교통부ㆍ기획재정부ㆍ서울시 등 관계부처는 그동안 공급 물량을 최대한 확대하는 데 주력했다. 전세난 상황이 심각한 만큼 임대주택 공급량은 더 늘리고, 공급 시기는 더 앞당겨 전세 수요를 충족시킨다는 것이다.

당초 국토부는 수천호를 공급하는 방안을 제안했지만, 수요에 비해 턱없이 부족하다는 이유로 각종 공급 방안을 추가로 검토하는 중이다. 정부가 당초 검토했던 매입ㆍ전세임대 주택 방식 뿐 아니라 처음으로 매입 약정 방식을 채택키로 한 것도 공급량을 크게 늘리기 위해서다. 매입ㆍ전세 임대 주택이란 현재 공실인 주택을 정부가 매입하거나 임대해 전세로 다시 내놓는 방식이다.


정부는 완성주택을 매입하는 기존 방식과 달리 사전 매입약정을 통해 건축 주요공정에 LH가 점검을 실시하므로 전반적인 주택품질의 향상을 기대하고 있다. 아울러 민간사업자는 미매각ㆍ미분양 위험해소 및 건축과정에서 자금 조달 문제를 해결할 수 있다는 장점이 있다.


매입임대와 전세임대, 매입약정 방식으로도 물량이 부족하자 급기야 공장도 주거 용도로 전환해 공급한다. 사무실 용도로 사용되고 있는 아파트형 공장을 주거용으로 쓸 수 있게 리모델링해 공급하겠다는 복안이다. 이외에도 민간사업자가 비어 있는 상가나 사무실도 주거 용도로 전환해 시장에 공급한다. 주거용 전환 사업에 참여하는 사업자에게는 주차장 증설을 면제해 줄 방침이다. 정부는 중형 임대주택의 소득 기준도 완화할 방침이다. 입주 자격의 소득 기준도 월평균 소득의 130%에서 160%까지로 확대하는 방안도 검토 중이다.

◆서울 공급 물량 한계, '주차장 증설 면제' 유인 효과 적어=문제는 정부가 전세대책으로 내놓을 공공임대주택의 공급 계획이 시장 상황과 동떨어져 실효성을 거두기 어렵다는 점이다. 당장 LH, 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 사들일 수 있는 공실 자체가 수천 가구에 불과해 물량 확보가 현실적으로 힘들다. 국토부와 서울시에 따르면 서울시내 단독주택과 연립, 다세대, 아파트, 다가구주택 등 빈집은 8월 말 기준 총 3336가구다. 이중 70% 이상이 단독주택이고, 세입자들이 선호하는 아파트 물량은 전체의 5%에 불과하다.


결국 우수한 정주여건을 갖춘 곳은 공실로 남아 있을 가능성이 적기 때문에 실제 수요 자체가 없는 곳에 주택을 추가로 공급하는 꼴이 될 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공실인 주택을 매입해 다시 시장에 내놓는 것은 돌려 막기에 불과하다"며 "공급 총량을 늘리지 않는 이상 매매와 전세 시장은 안정화될 수 없다"고 밝혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 "서울은 다세대 주택도 수억원씩 하기 때문에 많은 물량을 매입ㆍ임차해 공급하기 어렵다"며 "결국 입지가 별로 안 좋은 곳 위주로 공급될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.


상가ㆍ오피스ㆍ공장의 주택 전환 사업은 민간의 참여가 불분명 한 데다 손봐야 할 것들이 많다. 권 교수는 "세제혜택을 주는 것도 아니고, 주차장 증설 면제 등의 유인 효과는 그리 크지 않을 것"이라고 밝혔다. 또 상가ㆍ오피스ㆍ공장을 주거용으로 전환할 경우 전기 공급 방식, 비상계단 등 구조 자체를 바꿔야 하는 것도 숙제다. 아울러 총 공급물량은 정해져 있는 상태에서, 소득기준만 완화하면 경쟁률만 높아질 것이란 지적도 나온다.


이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이 정부에선 의도와 달리 대책이 오히려 집값, 전셋값을 부추기는 경우가 더 많았다"며 "이번 대책 역시 전세난이 가장 심각한 서울 등 수도권에선 대량으로 임대주택을 확보하기 어렵고 예산도 한정돼 있는 만큼 실효성이 떨어질 것"이라고 말했다.




유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr
장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr
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