[부린이 가이드] 다시 소환된 '재초환'… 우리 집은 다시 지으면 얼마 내야 할까?

지난해 말 합헌 이어 본격적 시행 채비 나서는 재건축 초과이익 환수제

'초과이익'의 기준은 '준공 이후 가격 - 사업 시작 가격'
여기에 개발비용과 정상주택가격상승분 제외하고 계산

국토부 시뮬레이션 결과 최대 조합원 1인당 8억4000만원까지도 나와
'미실현 이익' 주장했지만 헌재는 '재산권 침해 아니다' 결정

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

'재건축 초과이익 환수제', 이른바 '재초환'이 다시 소환됐습니다. 국토교통부가 최근 초과이익 환수제를 통해 걷힌 부담금의 재분배 기준을 정비하는 등 본격적인 시행을 위한 채비에 나서면서 부동산 시장의 화두로 다시 떠오른 건데요. 오늘은 이 재건축 초과이익 환수제에 대해서 알아보겠습니다.

재건축 초과이익 환수제란?

재건축 초과이익 환수제는 명칭 그대로 '재건축 과정에서 생기는 초과이익을 환수'하는 제도인데요. 재건축을 하게 되면 해당 조합과 조합원들은 상당한 추가적 이익을 얻게 됩니다.

우선 30년 된 '구축' 아파트가 시간을 거슬러 '신축' 아파트로 재탄생하게 되는 만큼 주택 한 채의 가격이 이전에 비해 뛰게 됩니다. 이 때의 가격에는 사업 기간 동안 주변 시세가 오른 만큼의 상승분도 반영되죠. 여기에 더해 용적률을 올리면서 늘어난 가구들을 일반분양하고, 일부는 공공임대주택 용으로 매각하며 생기는 이익도 있습니다.

재초환은 이러한 이익들을 환수해 '개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모'하겠다는 목적으로 노무현 정부 때 처음 도입됐습니다. 위에서 말한 재건축 과정에서 조합과 조합원들이 가져가는 이익 중 적정 이익을 제한 초과이익을 부담금 형태로 거둔 후 각 지방자치단체에 부과해 임대주택 건설·매입경비 및 관리비, 정비사업 시행자에 대한 보조금 및 융자금 지원, 기반시설 설치비용 등에 쓰게 됩니다.

부담금 산정방식을 보면 이러한 취지가 그대로 나타나는데요. 재건축 부담금은 〔종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율의 계산식을 통해서 정해집니다.

종료시점(준공 인가일)의 주택가액은 우선 조합원 분양가격(준공시점 공시가격)을 기준으로 해 여기에 일반분양분 주택가격과 공공임대주택 등 소형주택 인수가격을 합산한 금액으로 산출됩니다. 여기서 '재건축 추진위원회 승인일' 또는 '준공 10년 전 시점'이 되는 개시시점의 주택가액을 빼면 재건축 조합과 조합원들이 갖게 된 이익이 나오게 되죠.

하지만 이 모든 이익을 정부가 환수할 수는 없으니 일종의 '순이익'을 구하게 됩니다. 공사비와 조합운영비 등 개발비용을 제하는 것이죠. 그리고 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률을 적용한 '정상주택가격상승분'을 제하여 순이익 중에서도 초과이익만을 구하게 됩니다.

이후 초과이익에서도 조합원 1인당 3000만원까지는 면제되고, 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 5000만원 이하까지는 초과액의 10%가 부담금으로 부과됩니다. 만약 초과이익이 1인당 평균 1억1000만원을 넘어설 경우 1억1000만원 초과금액의 50%에 2000만원을 더한 금액이 1인당 평균 부담금으로 산정되게 됩니다.

실제 부담액은 얼마나 되나?… 최대 조합원 1인당 8억4000만원 내야 하는 곳도 있어

그렇다면 과연 실제로 부과되는 금액은 얼마나 될까요? 이제껏 재건축부담금이 실제로 부과된 단지는 서울 시내 5곳입니다. 용산구 한남동 한남연립(현 한남파라곤) 등으로 이들 단지는 조합원 1인당 평균 34만~5544만원의 부담금이 부과됐습니다.

이렇게 보면 그렇게 큰 금액은 아닌 듯 보입니다. 하지만 2018년 국토교통부가 강남4구 15개 단지를 포함한 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지를 대상으로 시뮬레이션 한 결과 강남권 한 단지에서는 무려 조합원 1인당 8억4000만원에 달하는 부담금이 나올 것으로 예상되기도 했습니다. 강남4구 15개 단지 평균으로는 4억3900만원으로 예상됐고, 20개 단지 평균으로는 3억6600만원의 예상치가 나왔습니다.

자연스레 재건축 추진 단지들 사이에서는 볼멘 소리가 나올 수밖에 없었습니다. 게다가 주택을 매각하는 것도 아니고 단지 헌 집을 주고 새 집을 받았을 뿐인데 아직 현실화되지도 않은 '미실현 이익'의 일부를 받아가겠다는 것이 말이 되냐는 것이었습니다.

이에 한남연립 재건축은 재건축 초과이익 환수제가 헌법상 보장된 재산권을 침해한다며 헌법재판소에 헌법소원을 청구했습니다. 하지만 헌법재판소는 "주택재건축사업을 통해 발생한 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액의 증가분 중 일부를 환수하도록 한 조항 등이 조합의 재산권 등을 침해하지 않는다"며 지난해 말 합헌 결정을 내렸습니다. 이에 따라 2018년 이후 재건축 사업시행인가를 받은 단지들은 추후 아파트가 준공되면 계산된 초과이익부담금을 꼼짝없이 내야되게 됐지요.

합헌 결정이 난 만큼 재건축 초과이익 환수제는 이제 돌이킬 수 없는 제도가 된 셈입니다. 하지만 여전히 제도 개선에 대한 목소리는 이어지고 있습니다. ▲사업이 장기화될 경우 사업 개시 시점이 '준공 10년 전'으로 잡히면서 사실상 '운'에 따라 해당 시점의 주택 가격이 산정되는 문제 ▲종료 시점 가격에만 일반분양분 주택가격과 소형주택 인수가격이 합산되는 문제 ▲인별 부과가 아닌 조합 또는 신탁업자가 납부의무를 지면서 부과액을 둘러싸고 내부 갈등이 벌어지는 문제 등 제도가 갖고 있는 미비점이 바뀌어야 한다는 것이죠.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr