서울 집값 어디로…"바닥 다지기 vs 추가 하락 불가피"

보유세 회피 위한 강남 급매물 소진
서울 아파트값 하락폭 2주 연속 둔화
저점까지 떨어진 만큼 바닥다지기 분석
다만 정부규제 강한만큼 추가하락 가능성
매도인-매수인 눈치보기 속 약보합 전망

[아시아경제 문제원 기자] 서울 아파트값이 7주째 하락하고 있지만 낙폭은 줄어들고 있어 향후 집값 전망에 대한 분석이 엇갈리고 있다. 보유세 회피를 위한 급매물이 대부분 거래를 마친 만큼 아파트값이 저점을 형성하고 있다는 분석이 나오지만, 실물 경기침체의 영향으로 추가 하락이 불가피할 것이란 전망도 만만치 않다. 전문가들은 매도인과 매수인의 눈치보기가 더욱 치열해지면서 연말까지는 약보합세가 지속될 것으로 전망했다.

◆보유세 회피 거래 끝…강남권 바닥다지기?= 18일 업계에 따르면 공공ㆍ민간 통계상으로 서울의 아파트값은 최근 하락세가 주춤하는 모습이다. 한국감정원 조사를 보면 서울 아파트값은 3월30일 마이너스(-)로 전환해 지난달 27일까지 4주간 가파른 하락세가 이어졌지만 최근 2주 연속 낙폭이 축소되고 있다. 전국 집값의 선행지표격인 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 아파트값 하락률도 지난주 -0.19%에서 이번주 -0.13% 둔화했다.

민간 조사기관인 부동산114 통계에서도 지난주 서울 아파트값은 전주(-0.04%) 대비 0.01% 떨어지며 낙폭을 줄였다. 최근 시세보다 수억원 낮은 급매물이 쏟아지며 집값 안정을 이끌었던 재건축 단지의 하락률(-0.13%→-0.05%)이 크게 줄어든 것이 영향을 미친 것으로 해석된다. 실제 강남 재건축 대장주로 불리는 대치동 은마 76㎡(이하 전용면적)의 호가는 지난달 말 17억원 초중반대였지만 현재 18억5000만~19억원으로 오른 상태다.

재산세와 종합부동산세 등 보유세 회피용 급매물이 부과기준일인 6월1일을 앞두고 사실상 거래가 완료되면서 집값 '바닥 다지기'가 시작됐다는 분석이 나온다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "5월 들어서 강남권 급매물이 소화되는 양상"이라며 "집값이 저점을 형성한 것으로 볼 수 있다"고 진단했다. 안명숙 우리은행 부동산지원센터장도 "실물경기 변동 상황에 따라 다르겠지만 일단 집주인들의 공포감은 많이 약해졌다"며 "추가 매물이 많이 안나오고 있기 때문에 보유세 회피용 급매물이 다 팔리고 나면 시장이 힘겨루기 양상에 들어갈것"으로 내다봤다.

◆높아지는 규제강도에 추가 하락 우려도= 다만 시장에선 정부가 추가적인 부동산 규제정책을 예고한 만큼 당분간 하락장이 이어질 것이란 전망도 만만치 않다. 앞서 김용범 기획재정부 제1차관은 15일 정부서울청사에서 '부동산시장점검회의'를 개최하고 "풍부한 유동성, 저금리 기조, 규제빈틈을 노린 투기수요 등 시장 불안요인은 여전히 남아있다"며 "정부의 부동산 시장안정에 대한 의지는 확고하다"고 재차 강조했다.

실제 정부는 최근 5ㆍ6수도권 공급대책 발표 이후 매수심리가 집중됐던 서울 용산 정비창 부지 인근을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 시장 규제 강도를 높이는 모습이다. 이는 집값 상승을 용인하지 않겠다는 정부의 시그널로 읽힌다. 정부는 종합부동산세법, 소득세법, 주택법, 지방세특례제한법, 민감임대주택특별법 개정안의 국회 통과에도 박차를 가한다는 입장이다.

부동산 시장은 경기침체기에 주식시장보다 더 늦게 영향을 받기 때문에 추후 하락세가 본격화할 수 것이라는 의견도 나온다. 한국감정원은 "서울 일부 단지에서 급매물이 소화되며 상승 움직임이 있었지만 이후 추격매수가 없었다"며 "대체로 매수문의는 줄고 있다"고 전했다.

◆공급이 관건= 주택 공급 전망도 나쁘지 않다. 국토부에 따르면 향후 3년간 수도권에서 공급되는 주택은 연평균 22만4000호다. 아파트로 대상을 좁히면 최근 10년 평균보다 12.7% 많은 연 16만1000호가 공급된다. 2023년 이후에도 수도권 신규주택 수요보다 3만호 이상 많은 '25만호+α'를 매년 공급한다는 것이 정부 방침이다. 특히 정부는 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시를 중심으로 사전청약제를 도입해 공급 부족 우려를 없애겠다는 복안이다. 내년 사전청약 물량은 9000호에 달할 것으로 알려졌다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "통계상으로 하락폭이 둔화되고 있지만 큰 의미는 없어 보인다"며 "코로나19에 따른 경기의 불확실성 증대, 세금 규제, 대출 압박이 크기 때문에 연말까지 부동산 시장은 거래 위축을 이어갈것"으로 내다봤다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr