'분양가 상한제' 건설사 주택부문 타격 불가피…"보수적 사업·재무 관리 필요"

2020년까지 주택부문 우수한 영업익 시현 가능…2021년부터 불확실성 커져
분양물량 감소세 확대·주택사업기간 장기화·전반적 수익성 하락 등 부담

[아시아경제 임철영 기자] 정부가 확대 시행하는 민간택지 분양가 상한제가 건설회사에 미치는 영향은 당장 제한적이나 회사별 대응방안에 따라 중장기적으로 차별화될 것이라는 전망이 나왔다. 분양가상한제 적용 단지의 채산성 하락으로 단기 재무 위험은 크지 않겠지만, 중장기적으로 타지역 프로젝트의 분양 및 입주 리스크로 확대될 수 있고 이에 따른 현금흐름 둔화로 위험이 커질 수 있다는 분석이다.

23일 나이스신용평가는 '분양가 상한제가 주택건설시장 및 건설회사에 미치는 장단기 영향 분석' 보고서를 통해 국내 주요 건설사들이 주택건설시장 연착륙과 둔화에 대응한 보수적 사업관리와 재무관리가 필요하다고 강조했다.

국내 건설사들은 지난해 하반기 해외손실 우려를 일단락하고 우수한 실적 지속에 기반한 재무 대응력를 높여 신용도를 높였으나 앞으로 녹록지 않을 것이라는 분석이다. 특히 현재 매우 우수한 주택부문 실적이 중장기적으로 유지되기 쉽지 않을 것으로 내다봤다.

나이스신용평가는 분양가 상한제 시행이 주택건설시장에 미치는 부정적 영향으로 분양물량 감소세 확대, 주택사업기간 장기화, 전반적 수익성 하락 등 3가지를 꼽았다. 우선 투기과열지구인 서울, 경기 일부, 대구수성지역의 경우 재건축·재개발사업의 진행이 원활하지 않아 이 지역 분양물량이 위축될 것으로 예상했다. 기타지방 사업장 또한 초기 분양률이 낮은 수준에 머물고 있으며 준공 후 미분양도 늘고 있어 물량을 대체하기 어려운 상황이다.

아울러 분양가 상한제 적용대상인 재건축·재개발사업의 경우 사업성 악화로 주택사업 기간이 예년 대비 장기화가 불가피하다고 봤다. 이 밖의 지역 역시 규제로 인해 부동산시장 변동성이 확대된 가운데 분양속도를 가속화하기 보다 분양시장 추이를 관망할 가능성이 높다.

이에 나이스신용평가는 일반 분양분 창출이익 위축 또는 사업장기화에 따른 금융비용 증가로 나타나는 자금부족분은 건설사 부담으로 전이될 것으로 예상했다. 지방 시장 침체로 전반적인 분양실적이 저조하고, 우수한 입지여건으로 분양성이 양호한 지역에서도 분양가상한제 적용 지역과의 상대적 분양가 비교 등으로 분양가를 높게 책정하기는 어려울 전망이라는 분석이다.

김가영 기업평가본부 수석연구원은 "주택 인허가실적, 신규 수주 등 선행지표가 하락한 가운데 부동산 시장에 대한 규제 지속으로 주택설설시장의 전반적인 사업위험이 확대됐다"면서 "공급 대비 높은 수요 지속으로 분양성이 우수한 지역에서도 신규 분양 가능 물량이 감소하고 분양가 규제에 따른 이익 창출의 제약 등으로 전반적인 이익창출 수준은 감소할 전망"이라고 말했다.

올해 주요 건설회사들의 주택부문은 견조한 실적을 지속하고 있다. 신규 수주와 분양물량 감소로 매출규모는 회사에 따르 5~20% 감소했으나 영업수익성이 개선, 영업이익은 매우 우수한 실적을 달성한 지난해 수준을 유지하고 있다. 2014년과 2015년 주택경기 호조 초입에 진행됐던 채산성 낮은 장기 미착공 프로젝트가 지난해까지 종료되고 올해부터 채산성이 우수한 2015년 하반기~2017년 상반기 프로젝트가 인식되고 있기 때문이다.

다만 건설사들의 중장기 주택부분 실적은 회사별로 차별화 될 전망이다. 올해와 내년 단기적으로 건설사의 주택부분은 우수한 영업이익을 달성하겠지만 이후 대응에 따라 재무위험이 커질 수 있는 탓이다. 특히 오는 2021년 이후 건설사 주택부문의 중장기 영업실적은 2017년 4분기 이후 분양프로젝트의 분양실적 제고 및 원활한 잔금회수 여부, 2019년 이후 분양성 및 채산성이 우수한 신규 프로젝트의 확보·분양·착공여부에 좌우될 전망이다.

김 수석연구원은 "분양가 상한제가 적용지역, 적용시기 조정으로 예상보다 완화된 수준에서 시행될 수도 있지만 레버리지 관리 및 재무융통여력 확보가 어느 때 보다 중요하다"면서 "최근 건설회사는 중장기 사업기반 확보를 위해 다양한 신규 사업에 나서고 있는 만큼 각 건설회사의 신규 사업계획, 실제 수주 및 착공여부, 수주를 위한 자금 선투입자금 및 신용공여 등 신규 사업 자금수지에 대해 면밀한 모니터링이 필요하다"고 강조했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr