[시론] 분양가상한제로 우려되는 7대 부작용

민간택지 분양가상한제를 두고 경제부총리와 국토교통부 장관의 말이 다르다. 국가경제를 책임져야 하는 경제부총리는 분양가상한제 시행에 대해 유보적이다. 주택정책을 책임지고 서울 집값 안정이 중요한 국토부 장관은 강력한 추진의지를 보이고 있다. 이에 시민들은 혼란스럽고 시장의 불확실성은 증폭되고 있다. 분양가상한제 도입 영향이 클 것으로 예상되는 지역을 중심으로 지방자치단체장과 주민들의 반발도 거세지고 있다.

분양가상한제는 서울지역의 분양가 상승이 불러온 결과다. 주택도시보증공사가 매달 발표하는 30가구 이상 민간아파트의 분양가격 동향을 보면 2019년 7월 기준으로 최근 1년간 서울에서 신규로 분양된 민간아파트의 단위면적(㎡)당 평균 분양가격은 806만7000원이지만 85㎡를 초과하는 경우는 1272만8000원이다. 1년 전보다 약 68%가 상승한 수준이다. 분양가상한제 도입은 이러한 상황에 대한 정부의 경고로 이해된다.

상품가격은 적정선을 유지해야 한다. 그리고 소비자 눈높이에 맞아야 한다. 상품에 들어가는 원가와 기업의 적정이윤을 보장할 수 있는 선에서 결정해야 한다. 또한 공급대상과 그들이 지불할 수 있는 가격수준도 살펴야 한다. 저소득층은 가격이 저렴한 주택이 필요하다. 그러나 고소득층은 다르다. 비싼 가격이더라도 고품질을 원하고 지불의사가 있다면 그에 적절한 가격대의 주택을 공급하면 된다. 꼭 저렴할 필요는 없다. 이러한 고려 없이 주택의 최종 공급가격을 인위적으로 규제하면 큰 오류에 빠질 수 있다.

우선 재건축 등 정비사업 단지의 사업구조 변경 관련 논란이 이어지면서 지역 내 갈등, 대립, 다툼, 연기, 보류 등 불필요한 사회적 매몰비용이 크게 증가하게 된다. 특히 도시 및 주거환경정비법 절차에 따라 행정계획으로 관리처분계획인가를 받은 정비사업 단지를 중심으로 법적 다툼이 커질 수 있다. 둘째, 로또분양을 기대하는 수요가 증가하면서 임차수요가 늘어 전ㆍ월세 가격이 오히려 상승하고 특정지역의 청약시장이 지나치게 과열될 수 있다. 셋째, 새 집에 대한 수요가 줄지 않는 상황에서 신규 분양주택이 줄어들 것이라는 인식이 확산되면서 최근에 지어진 신축아파트에 대한 수요가 증가하고 가격이 오히려 상승할 수 있다. 넷째, 사업성 확보를 위해 30가구 이상 일반분양이 불가피한 소규모 정비사업이 분양가상한제 적용을 받게 되면서 사업성이 악화되고 사업추진이 어려워질 수 있다. 다섯째, 장기적으로 공급이 줄어들면서 수요공급법칙에 따라 시장의 주택가격이 올라갈 수 있다. 여섯째, 주택공급 감소는 주택기업의 인력감축, 구조조정으로 이어지면서 주택산업이 위축되고 주택 관련 일자리가 줄어들 수 있다. 일곱째, 주택시장의 불확실성이 커지고 주택 관련 이사, 인테리어, 중개, 도배 등과 같은 골목상권이 침체되고 기업의 기술개발관련 투자가 줄면서 국가경제 성장이 둔화되어 서민의 경제적 어려움이 커질 수 있다.

이러한 측면에서 살펴볼 때 민간택지 분양가상한제 도입은 기대할 수 있는 순기능보다 예기치 못한 부작용이 더 클 수 있다. 분양가상한제 도입으로 분양가와 재고주택가격은 단기적으로 하락할 수 있다. 그러나 장기적으로 지속가능하지 않다. 과거의 경험에서 알 수 있듯이 인위적 가격규제가 가져오는 부작용은 시간을 두고 누적적으로 장기간에 걸쳐 시장에서 나타나고 그 부작용을 치유하기 위해 우리는 사회적으로 큰 비용을 오랫동안 지불해야 한다. 분양가상한제를 민간택지까지 확대 적용하려는 움직임을 멈추자. 분양가상한제는 공공택지내 공공사업자에게 적용하고 공공역할을 강화해 공공주택을 늘려 민간주택의 가격하락을 유도하자. 민간택지 민간사업은 시장에 맡겨두자. 때로는 규제보다 경제적 유인이 더 효과적일 때도 있다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원

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