[시론] 깡통주택으로 보증금 안 떼이려면

최근 들어 '깡통주택(집을 팔아도 대출금과 전세보증금을 갚지 못하는 주택)' 때문에 선량한 임차인이 피해를 당하는 일이 늘어나면서 사회적 문제가 되고 있다. 임차인에겐 전 재산이나 다름없는 보증금을 돌려받지 못하는 안타까운 사연이 대부분이다. 대부분의 임차인은 임대차계약을 할 때 주택의 방이나 주방ㆍ욕실 등의 상태만 확인한다. 그리고 그 상태가 양호하면 계약을 한다. 하지만 방이나 주방ㆍ욕실 등이 깨끗하고 마음에 든다고 해서 보증금이 안전한 것은 아니다. 임차한 집이 깡통주택으로 전락해 경매를 당한다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

임차인이 보증금을 지키려면 대항력을 갖추거나 최소한 소액임차인 자격을 확보해둬야 한다. 우선 소액임차인이 되면 주택이 경매를 당해도 보증금은 최우선 변제를 받을 수 있다. 소액임차인 자격은 서울의 경우 보증금 1억1000만원 이하로 그중 3700만원까지 최우선 변제를 받을 수 있다. 최우선 변제금액은 1순위 근저당권을 기준으로 한다. 특히 소액임차인은 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마쳐야 하며, 배당 요구 종기까지 배당 요구를 해야 한다. 배당 절차에서 소액임차인의 배당 순서는 다 동일하다. 그러나 소액임차인 자격을 갖췄어도 주택이 경매로 넘어가면 보증금은 위험해질 수 있다. 소액 보증금의 배당은 매각 금액의 절반을 넘지 못하기 때문이다. 즉 보증금을 전액 배당받지 못할 수도 있다는 얘기다.

예를 들어 시세가 10억원 정도 되는 다가구주택(16가구)이 경매를 당한 경우를 생각해보자. 신한은행의 부동산 경매 정보 플랫폼 신한옥션SA에 따르면 지난달 기준 서울 지역 다가구주택 매각가율은 68.75%였다. 이를 감안해 매각가율을 시세의 70% 수준으로 계산하면 7억원 정도에 매각될 것으로 예상할 수 있다. 그렇다면 최우선 변제 대상인 소액 보증금의 배당 자원은 매각 금액의 절반인 3억5000만원이다. 이 돈을 동일하게 배당하면 1가구당 2187만5000원씩 돌아간다. 해당 주택의 보증금이 3000만원이라면 이 중 812만5000원은 못 돌려받는 셈이다. 결국 소액임차인 지위만으로는 보증금을 안전하게 지킬 수 없다는 결론이 나온다. 즉 소액임차인 지위는 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치일 뿐이다.

그래서 중요한 것이 대항력이다. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 한다. 그래야 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 여기에 확정일자까지 받아두면 우선변제권도 생긴다. 다시 말해 임차인이 전입신고를 하기 전까지는 등기부에 가압류ㆍ가등기ㆍ근저당권 등 권리 관계가 하나도 없어야 한다. 만약 근저당권 등의 권리가 있으면 대항력은 생기지 않는다.

이렇게 임차인이 대항력과 우선변제권까지 갖춰놓으면 보증금을 안전하게 지킬 수 있다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 수도 있지만, 잔여 보증금은 매수인으로부터 받으면 되기 때문이다. 따라서 다가구주택에 임대차계약을 할 경우에는 선순위 권리 관계가 없는 주택을 선택해야 한다. 그것이 보증금을 안전하게 지키는 최선의 방법인 셈이다.

정리하면 주택 임대차계약 시에는 크게 세 가지만 확인하면 된다. 첫째로 선순위 권리가 있는 주택은 피한다. 만약 선순위 권리가 있음에도 임대차계약을 해야 하는 상황이라면 최악의 경우를 가정해 소액임차인의 지위를 갖추도록 한다. 이것이 보증금을 지키는 차선책이다. 물론 이때도 보수적으로 접근해야 보증금을 최대한 지킬 수 있다. 주택에 살고 있는 전체 임차인의 소액 보증금 합계가 주택 감정 가격의 4분의 1을 넘지 않는 것이 좋다.

둘째로 임차할 주택에 임차권등기가 붙어 있다면 피하는 것이 좋다. 임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사할 경우에 하는 것이다. 이런 주택은 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 가능성이 크다. 셋째로 주택의 소유권이 절반씩 공동으로 설정돼 있는 경우 공동소유자 전부와 계약해야 한다. 아니면 다른 공유자의 대리권을 갖고 있는 사람과 계약해야 한다.

고준석 동국대 겸임교수

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