"소규모 주택정비, 저렴한 주택 공급원…지원 확대해야"

주산연 '서민주거안정을 위한 효율적인 주택공급방안' 세미나

[아시아경제 박혜정 기자]"소규모 주택정비는 서민을 위한 저렴한 주택 공급원인 만큼 정부 지원을 확대해 주거정책의 핵심으로 활성화해야 한다."

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 17일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '서민주거안정을 위한 효율적인 주택공급방안' 세미나에서 "소규모 주택정비를 통해 서울 일반아파트 평균 분양가와 인근 다세대(빌라)주택의 중간 가격대로 아파트를 공급할 수 있다"며 이 같이 밝혔다.

자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 등 소규모 주택정비를 새 정부의 중요한 공적임대주택 공급기반으로 본 것이다. 세 가지 모두 노후된 소규모 단독·다세대주택, 공동주택의 개량과 정비를 위한 것으로 토지 등 소유자 또는 조합이 사업을 시행한다.

실제로 서울 지역에서 이뤄진 소규모 주택정비 사례를 분석한 결과, 상대적으로 저렴한 가격의 아파트 공급이 가능했다. 김 선임연구위원은 "소규모 주택정비를 통해 아파트를 공급할 경우 사업지 주변의 일반아파트 가격 대비 76~81% 수준, 서울의 동일 평형 아파트 평균 분양가 대비 64~73% 가격대에 공급할 수 있다"고 설명했다.

예를 들어 중랑구 A연립 가로주택정비사업의 전용면적 82.5㎡ 일반분양가는 3억2500만원으로 같은 평수의 서울 일반아파트 평균 분양가(5억1000만원)의 63.7%, 인근 아파트 시세(4억원)의 81.25% 수준이었다. 인근 신축빌라 시세(3억1375만원)보다는 3.58% 비쌌다.

이를 근거로 김 선임연구위원은 소규모 주택정비가 서민을 위한 주거지 대안이 될 수 있다고 봤다. 그는 "소규모 주택정비는 기존 주택 수 대비 순 증가물량을 많이 확보할 수 있어 추가로 늘어나는 주택을 행복주택 등 공공임대주택이나 준공공임대주택으로 활용해 임차인의 주거안정에 기여할 수 있다"고 말했다.

다만 사업규모가 작아 자금조달 문제나 일반분양분 미분양 위험을 어떻게 해결하느냐가 사업 활성화의 성패를 좌우한다고 강조했다. 사업 활성화를 위해서는 사업비 기금 지원과 대출 보증, 미분양 위험 해소를 위한 대책이 필요하며 정부가 사업 모델에 따라 맞춤형 지원 방안을 마련해야 한다고 했다. 김 선임연구위원은 "사업 추진의 안정성과 공적 임대주택 확보의 시너지를 위해서는 조합이 미분양이나 준공공임대 매입 제안을 했을 때 정부가 매입해 공공임대로 활용하는 제도를 도입할 필요가 있다"고 조언했다.

한편 이날 세미나에서는 오는 2030년 전후로 대체수요가 급증할 것이라는 전망이 나왔다.

김진유 경기대학교 교수는 '장기 주택수요 특성 변화와 효율적인 주택공급 방안' 발표에서 "2042년까지는 가구 증가로 인해 신규 주택수요가 꾸준히 늘어날 것으로 전망된다"며 "지은지 20~30년된 재고주택이 450만가구로 전체의 27.5%를 차지, 향후 2030년 전후로 대체수요도 급격히 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.

김진유 교수는 가구 기반으로 주택수요를 추정한 결과, 인구 기반 추정에 비해 203만~307만가구 더 많을 것으로 내다봤다. 기존의 인구 변화에 기초한 주택 수요 추정은 향후 신규 수요를 과소평가했을 가능성이 크다는 얘기다. 특히 1~2인가구와 같이 소형 가구 비율이 높아질수록 주택 수요 증가는 가속화할 수 있다고 했다.

김 교수는 "2045년까지 1~2인가구는 577가구 증가하는 반면 4인 이상 가구는 279만가구 감소해 향후 소형가구가 신규 주택 수요의 핵심이 될 것"이라며 "변화하는 주택 수요 특성을 고려해 효율적이고 지속적인 중장기 주택공급계획을 수립할 필요가 있다"고 강조했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr