부동산 공모펀드 '꿈틀'…투자자 유의할점은?

[아시아경제 박선미 기자]　저금리 시대에 부동산펀드가 고수익을 보장하는 대안 투자처로 떠오르고 있는 가운데 그동안 시장에서 소외 받았던 공모형이 꿈틀대는 움직임이 나타나고 있다.

1일 금융투자협회에 따르면 지난달 30일 기준 공ㆍ사모형 부동산펀드 설정액 규모는 총 41조4867억원으로 40조원을 돌파했다. 2012년 말 19조9051억원이었던 규모는 2013년 말 24조2937억원, 2014년 29억6098억원, 2015년 34억9386억원으로 빠르게 확대되고 있다. 연간 5조~6조원씩 규모가 늘어나고 있는 셈이다.

현재 부동산펀드의 십중팔구는 자금 모집이 쉽고 빠른 사모형이 지배하고 있다. 올해 상반기 사모펀드 순자산이 39조2000억원이었던 반면 공모펀드는 9000억원에 불과했다.

그런데 최근 변화의 바람이 불고 있다. 지난 7월 공모형 실물 부동산펀드로는 4년여만에 출시된 하나자산운용의 펀드가 투자자 모집 1시간만에 완판되면서 운용사들이 서둘러 공모형 출시를 계획하고 있는 것. 미래에셋자산운용은 미국 텍사스주 댈러스의 오피스에 투자하는 설정액 2000억원 규모의 공모형 펀드를 조만간 출시할 예정이고, 이지스자산운용도 서울 중구에 위치한 '퍼시픽타워'에 투자하는 펀드를 오는 10월께 출시한다는 계획을 갖고 있다.

공모형 펀드의 수익률도 좋다. 펀드평가사 한국펀드평가가 집계한 지난달 30일 공모형 부동산펀드 11개의 연초 이후 평균 수익률은 30.67%에 달했다. 최근 3개월 평균 수익률은 29.17%로, 같은 기간 국내 주식형 펀드 수익률(1.71%)의 약 17배다. 지금과 같은 추세대로라면 사모형이 주도해온 부동산펀드 시장에 공모형이 비집고 들어갈 수 있는 틈이 생기게 됐다.

다만 부동산시장 과열 경고음이 잇따라 나오고 있는 상황에서 부동산펀드 시장이 사모형에서 공모형으로 확대하고 있는 것에 투자자들은 주의할 필요가 있다. 이 같은 현상은 실물 부동산 투자환경이 과거보다 악화되고 있다는 간접적인 증거라 할 수 있기 때문이다.

황규완 대신증권 연구원은 "최근 실물부동산 시장이 기대 이하의 성과를 거두고 있는데, 특히 부동산펀드의 주류를 이루고 있는 서울 오피스 시장 회복세가 지연되고 있는 상황"이라고 설명했다. 그는 "오피스를 비롯한 상업용 부동산 시장의 전망이 밝지 못한 환경에서 매도인은 설립 절차가 까다로운 공모형 펀드를 활용해서라도 물건을 비싸게 팔고 싶어하고, 저금리 기조로 자산운용 대안이 마땅치 않은 개인 투자자들은 그나마 수익률이 나은 공모형펀드에 투자하려는 니즈가 맞아 떨어진 것"이라고 덧붙였다.

상업용 부동산 시장 전망이 낙관적이지 못한 만큼 공모형 펀드를 활용한 부동산 투자가 지금 당장 주식이나 채권보다 높은 수익률을 거둘 수 있더라도 내제하고 있는 위험에 주의할 필요가 있다는 얘기다.

거론되는 부동산펀드의 대표적인 투자 리스크로는 ▲환매가 쉽지 않아 유동성에 제약이 있다는 점 ▲펀드의 수익 배분은 임대수익과 매각차익으로 구성되는데 현재 부동산 시장에서 매각 차익을 기대하기는 어렵다는 점 ▲운용기간 내에 공실이 증가해 운용수익이 하락할 위험에 노출되어 있다는 점 ▲부동산 시장은 정보의 비대칭이 매우 심하다는 점 등이 있다.

박선미 기자 psm82@asiae.co.kr