[투자활성화]새로 도입되는 용적률 거래제…구조와 한계

[아시아경제 김종화 기자] 정부가 새로 도입하기로 한 용적률 거래제는 새로운 개념은 아니다. 수차례 도입을 추진해오다 사회적 합의를 끌어내지 못해 번번이 무산됐다.

용적률 거래제는 중심상업지구나 역세권, 뉴타운 해제지구 등에 한해 맞붙어 있으면서도 필지구분이나 주인이 다른 경우 용적률을 사고 팔 수 있게 하는 것이다. 규제를 완화해 고밀도 개발지역의 사업성을 높이겠다는 의도로 파악된다.

두 대지간의 거리가 100m 이내이며 건축물이 동시에 리뉴얼하는 경우에만 가능하고, 용적률 거래는 단 1회로 제한된다. 인접한 AㆍBㆍC 대지의 경우 A와 B가 용적율을 이미 결합한 경우 C는 AㆍB와는 용적률 거래를 할 수 없다는 얘기다.

이를테면 용적률이 400%까지 가능한 서울 준주거지역 땅의 용적률 50%를 연접한 땅에 줘서 용적률을 각각 350%, 450%로 조정하는 식이다. 이때 기반시설 부족문제와 경관문제 등이 없도록 주고받는 용적률이 법정 기준의 20% 이상인 경우에는 건축ㆍ도시위원회 공동심의를 거치도록 할 계획이다.

용적률 조정 내용은 승계되며 누구나 알 수 있도록 대상 소유자들은 건축협정을 체결해야한다. 용적률 가격은 시장 자율에 맡긴다. 국토부는 개인 재산권에 해당되는 만큼 특별한 기준을 제시하지 않을 방침이다. 용적률 조정 내용은 건축물 대장에 남게 된다. 앞으로 땅을 살 때는 가격에 영향을 줄 수 있는 용적률 조정 내용을 꼼꼼히 살펴야한다.

정부는 용적률 거래제를 포함한 '건축투자 활성화대책'을 통해 연간 2조2000억원 규모의 신규 투자효과가 나타날 것으로 기대했다. 국토교통부는 용적률을 거래할 수 있는 결합건축제도 도입으로 30년 이상된 건축물 248만동 가운데 1% 정도는 결합건축을 시도할 것으로 예상했다. 2만5000여동 정도만 결합건축 방식으로 재건축한다면 9000억원의 신규 투자가 일어날 수 있다는 추산이다.

그러나 시장에서는 실제 용적률 거래가 쉽지 않은 데다 거래가격 등을 놓고 논란이 벌어질 가능성이 커 기대만큼 효과가 크지는 않을 것이란 평가가 나온다. 무엇보다 용적률 가치를 평가하는 기준이 명확치 않아 개인간 협상에 맡겨야 하는 구조가 문제로 지적된다.

권오진 원빌딩 부동산중개 이사는 "미국이나 일본 등에서는 용적률 가치를 평가하는 기준이 있는 것으로 아는데 아무런 기준도 없이 거래하도록 하면 시장에서는 혼란이 생길 것"이라면서 "거래를 개인간 자율로 맡긴다는 것은 문제가 있다"고 말했다.


김종화 기자 justin@asiae.co.kr