[CEO단상]법원경매 부동산 취득ㆍ투자 다양한 접근 방법 따져라

강명주 지지옥션 회장

경매정보회사를 30년쯤 운영하다 보니 오랜 지인들이나 업무 외적으로 만난 사람들로부터 "경매 어떻게 해야 하나"는 질문을 종종 받는다. 특히 최근에는 금리가 낮고 부동산에 대한 투자열기가 높아지면 부쩍 관심이 커진 것 같다. 물건에 따라 시세의 50~90%에 낙찰되는 통계를 보면 관심이 더 가는 것도 당연하다. 그러나 의외로 경매에 참여ㆍ투자하는 방법을 몰라 주저하거나 포기하는 경우가 많다.

법원 경매는 일반적으로 돈을 빌려간 사람이 약정대로 갚지 못할 경우 돈을 빌려준 사람이 법원에 의뢰하면 법원이 채권자 대신 돈을 받아주는 과정을 말한다. 채권자는 매각가만큼 채권을 회수할 수 있고 채무자는 그 금액만큼의 채무를 변제할 수 있다. 또 매수인은 시세보다 싼값에 부동산을 취득할 수 있어 채권자와 채무자, 매수인 모두를 만족시키는 제도라고 할 수 있다.

법원 경매를 통해 부동산을 취득하고 투자하는 방법 중 가장 대표적인 방법은 물건 선정부터 명도까지 본인이 손수하는 '직접낙찰'이다. 경매 과정 중 일부 또는 전체를 컨설팅업체 등에 의뢰하는 방법도 있다. 또는 경매 펀드를 통해 간접 방식으로 투자를 할 수도 있다.

직접 입찰 방법은 물건의 선정과 분석, 현장답사, 입찰, 낙찰, 명도까지 법원 경매의 전 과정을 본인이 직접 실행하는 것을 말한다. 본인이 직접 실시하는 만큼 경매 과정에 대한 기초적인 상식과 이해가 수반돼야 한다. 물건에 대한 정확한 정보수집력과 분석력도 필요하다. 물건에 대한 명의를 본인이 직접 취득하고 여기서 나오는 임대료나 시세차익 등의 수입도 본인에게 100% 돌아간다. 단 명의 취득에 따른 취득세와 재산세, 양도세 등 각종 세금은 납부해야 한다. 시세보다 비싸게 낙찰받거나 추가 비용 등의 손해가 발생해도 본인이 감수해야 한다. 법원 경매 직접 입찰은 '자기책임투자'인 만큼 이런 특성을 잘 감안해 투자에 임해야 한다.

컨설팅사 등 대리인을 통한 의뢰는 물건의 선정부터 낙찰과 명도 등 법원 경매 과정 중 일부 또는 전체 과정을 컨설팅업체가 대행하고 이에 따른 수수료를 지급하는 방식이다. 직접 입찰에 비해 낙찰자의 시간과 노력을 줄일 수 있으며 경험자들의 조언을 받는 만큼 사소한 실수 등으로 낙찰에 실패하는 확률을 줄일 수 있다. 다만 컨설팅업체의 역할이 큰 만큼 실력과 신뢰를 갖춘 업체를 선정하는 것이 중요하다. 또 컨설팅업체가 제시한 응찰가가 적합한지를 검증할 필요도 있다. 법률상 매수신청대리를 할 수 있는 사람은 변호사와 법무사, 공인중개사만 가능하다는 점도 유의해야 한다.

경매펀드는 부동산경매에 대한 간접투자 방법이다. 부동산ㆍ금융ㆍ세제ㆍ펀드 전문가들이 물건 선정에서 낙찰 그리고 운용에서 매각까지 전체 과정을 실행하는 방식이다. 전문가들이 주도하는 만큼 물건에 대한 전문적인 분석과 운용이 이뤄진다. 진행 과정과 관련해 유관기관에 의해 투명성이 검증되고 투자자에 대한 보호도 가능하다. 물건의 명의는 신탁돼 운용되며 투자자는 수익증권 보유를 통해 간접취득의 형태를 취하게 된다. 경매펀드의 가장 큰 매력은 양도세 면제 등의 세제 해택이다. 또 운용 수익 및 매각 차익 등으로 얻어지는 수익을 배당받을 수도 있다. 배당에 대한 세금은 일정 부분 납부해야 하며 펀드 투자의 경우 수익이나 투자금이 보장되지 않을 수 있어 운용을 하는 주체가 전문적인 역량과 실력을 갖추고 있는지 따져봐야 한다.

법원 경매는 어려울 것이라는 선입견을 갖고 시작조차 못 하는 분들이 많은 것 같다. 물론 물건에 따라 어려울 수도 있지만 자신의 성향과 여건을 고려해 법원 경매를 통해 부동산을 취득하거나 투자해 볼 것을 권한다.