[뷰앤비전]'주택담보대출 위기론' 똑바로 보기

최근 발표된 금융연구원의 분석결과에 따르면 우리나라에서 주택담보대출을 받는 가계 중 잠재적 위험군은 약 57만가구에 달한다. 그리고 이들이 보유한 빚은 약 150조원 정도이다. 물론 이 많은 빚이 모두 문제가 되는 것은 아니다. 분류기준은 채무상환비율(DSR)이 60%를 넘는 가구이다. 자신의 소득의 60% 이상을 원리금 상환에 쓰는 가구만을 따로 분류한 것이다.

물론 이 기준에 해당하는 모든 가구가 다 문제가 되는 것은 아니다. 소득만이 아니라 자산도 고려돼야 하기 때문이다. 일단 자산을 추가로 고려하면 얘기는 달라진다. 원리금 상환분이 소득의 60%를 넘더라도 예금이 있거나 다른 자산이 있으면 상황은 훨씬 나아지기 때문이다. 따라서 2단계로는 두 가지 유형의 시나리오가 도입되었다. 그중 가장 대상이 많은 기준은 A유형이다. 보유한 금융자산에다가 집값의 60%만을 반영하여 합한 숫자보다 대출액이 많은 경우이다. 말하자면 보유한 집의 60%에 해당하는 돈과 보유예금 등의 자산을 합칠 때 대출보다 낮은 경우이다. A유형에 속하는 가계의 숫자는 10만1000가구이고 이들에 대한 대출액의 합계는 47조5000억원이다. 잠재적 위험군 중에서 가구 수로는 약 17%이고 대출액수로는 32% 정도이다. 이제 B유형를 보자. B유형은 부동산가격의 100%에다가 금융자산액수를 더한 숫자, 즉 부동산의 현재가격을 다 반영하여 자산액을 계산한 후 이보다 대출액수가 더 많은 경우를 고위험군으로 보는 기준이다. 이 유형의 가구 수는 2만4000가구이고 대출액은 16조원 정도이다. 이 두 개를 보면 일단 가구 수의 비중이나 대출액이 엄청나게 높은 수준은 아닌 것으로 진단된다.

이제 이를 전제로 일종의 시나리오 분석을 하는 경우 금융연구원이 제시한 최악의 시나리오는 집값이 20% 떨어진 상황에서 주택의 처분가격이 시가의 70%에 해당하는 경우이다. 즉 사실상 현재 집값의 50% 수준 밖에 못 건지는 상황이다. 외환위기 때도 집값은 14% 정도 하락한 바 있으므로 이 시나리오는 상당한 수준의 하락을 포함하고 있다. 보다 다양한 분석이 가능하지만 집값에 관해서 이 정도면 최악의 상황으로 간주할 수 있다. 변화된 상황에서 고위험군에 속하는 가구의 숫자를 보는 것은 의미가 있다. 해당 시나리오 하에서 A유형은 14만7000가구로 3만6000가구 증가하고 B유형은 1만7000가구가 증가하여 4만1000가구가 된다. 여전히 전체에서 차지하는 비중은 그다지 크지 않다.

또한 두 경우 금융권의 손실규모는 각각 16.6조원과 11.8조원으로서 은행들의 자기자본 160조원을 감안하는 경우 은행권 전체로 국제결제은행(BIS) 자기자본 비율을 1.4%포인트 정도 떨어뜨리는 수준이다. 결코 작은 규모는 아니지만 그렇다고 해서 우리 경제가 망가질 정도의 수준은 아니다. 더구나 외환보유고나 신용등급까지 감안하면 우리 경제가 주택가격 하락으로 인해 단숨에 나락에 빠져들 가능성은 상대적으로 낮다고 볼 수 있다.

사실 가계부채 문제는 우리 경제최대의 난제이다. 920여조원에 달하는 빚을 1700만명이 넘는 국민이 안고 있다. 이 문제는 결코 가벼이 넘길 수 없는 심각한 문제이고 우리 경제의 뇌관이며, 만의 하나 우리 경제가 잘못된다면 이 부분에서 문제가 생길 가능성이 가장 높은 문제이다. 문제는 이를 바라보는 시각이다. 문제가 심각할수록 지나친 과장은 금물이다. 지나치게 과장된 시각이 잘못 전달되면 시장에 충격이 오면서 일파만파로 번질 수가 있다. 자본시장이 가진 자기실현적 속성을 감안해야 하기 때문이다.

주택시장과 관련한 최악의 상태를 가정하더라도 우리 경제는 그런대로 견딜 만한 수준인 것으로 보인다. 가계부채 특히 주택담보대출로 인해 경제가 고꾸라질 확률은 매우 낮은 상황이라고 볼 때 이 문제에 대해 보다 객관적이고 가감 없는 분석이 우선되어야 할 시점이다.

윤창현 금융연구원장