[김인만의 부동산돋보기]주택시장 "바닥이 가까워졌다?"
미국, 유럽 경제상황은 최악의 위기는 벗어난 것으로 보인다. 특히 미국은 주택관련 각종 지표가 회복세를 보이면서 6년 만에 바닥을 친 것으로 평가 받고 있다. 물론 그렇다고 당장 집값 상승을 체감하기는 어렵지만 통상적으로 지표들이 1~2년 선행한다고 본다면 1~2년 후 정도에 미국 주택가격도 반등을 체감할 수 있을 것이다.
집값 폭등도 문제지만 집값 하락 역시 집값 안정을 해치는 심각한 문제임에는 틀림없다. 또한 내년 새 정권이 출범하면 누가 대통령이 되더라도 임기 초부터 부동산 침체로 경제가 침체되고 국민들이 고통 받는 상황을 방치할 수 없기 때문에 보다 적극적인 내수경기 부양에 나설 가능성이 높다. 건설경기 부양 없는 내수경기 부양은 팥 없는 찐빵이기 때문에 새 정권 출범 후 1~2년 정도는 내수경기 부양의 효과를 볼 가능성이 높다.
주택수급 상황은 매수수요가 급격하게 줄어든 침체상황에서 미분양 우려로 신규분양이 제대로 될 수 없고 이런 침체상황이 3년 이상 지속되고 있기 때문에 신규주택 공급은 큰 폭으로 감소하고 있다. 분양하고 3년 후 입주가 가능한 분양주택 특성을 감안하면 공급 감소 현상은 짧아도 향후 3년 이상 통상적으로 4~5년간은 지속될 수밖에 없다.
2005년에서 2012년까지 7년 세월의 동안 물가상승, 화폐가치 하락을 감안하면 현재의 급매가격은 거의 2004년 수준이라 볼 수 있다. 2012년 아파트 급매 가격이 2004년과 비슷하다면 더 이상 부동산 가격이 고평가 되고 비싸다 할 수는 없고 오히려 급매가격 기준으로 저 평가 되었다고 볼 수도 있다.
필자가 상담을 진행하면서 제시하는 바닥시세 기준은 2008년 말 금융위기 당시 시세다. 당시 제2의 IMF라는 말이 나올 정도로 국가위기 상황까지 내몰렸고 종합주가지수 1000은 붕괴됐다. 부동산은 투매물건이 등장하면서 큰 충격을 받았는데 그 후 5년이라는 세월이 흘렀고 그 세월 동안의 물가상승, 화폐가치하락까지 감안하면 현재의 급매시세가 2008년 말 금융위기 당시 시세에 근접했거나 더 빠졌다면 바닥에 가까워졌고 오히려 저평가 됐다고 할 수도 있다. 이번 소비자물가를 반영한 서울, 강남 3구 실질 아파트 가격조사에서 2008년 수준이라는 결과는 바닥에 가까워졌다는 객관적인 근거로 볼 수 있겠다.
앞서 언급한 국내외 경제상황, 정치적 상황과 정책, 내년 새 정권의 내수경기 부양, 주택공급 감소와 더불어 주택가격이 2008년 말 금융위기 수준까지 빠진 바닥상태라면 이제는 너무 불안해할 필요는 없다. 세상이치가 차면 기울고 내리막이 있으면 오르막도 있는 법이다.
@include $docRoot.'/uhtml/article_relate.php';?>
김인만 굿멤버스 대표
<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>
김인만 굿멤버스 대표
<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>