도심재개발 소형화… 인사동 전면철거 않는다

[아시아경제 배경환 기자] 서울시가 도심재개발사업 최초로 ‘소단위 맞춤형 재개발’을 추진한다. 대규모 개발로 인해 도심의 역사성과 지역특성이 사라지는 문제점을 개선하기 위한 방안이다.

첫 사업지는 한국의 전통 문화 거리로 꼽히는 종로구 인사동 일대다. 서울시는 전면 철거형 재개발구역으로 묶여있던 인사동 120일대 9만7000㎡를 ‘소단위 맞춤형 정비’로 변경, 밀집된 노후 건축물을 정비하면서도 옛 도시조직과 역사성을 유지 보전하겠다고 5일 밝혔다.

‘수복형 정비수법’이라 불리는 소단위 맞춤형 정비 사업은 1990년 도시재개발법을 통해 도입됐다. 하지만 지난 20년간 단 1건도 이뤄지지 않았다. 반면 같은기간 대규모 개발 사업만이 진행되면서 도심의 역사성이 사라지고 세입자들과의 보상갈등이 일어나는 문제까지 발생했다.

이에 서울시는 해당 지역을 ▲지역의 장소성 및 특성 유지를 통한 공평 ▲인사동의 정체성 유지 ▲보행중심의 가로환경 개선을 통한 지역주민 및 이용객의 휴게 공간 조성 ▲전략지구 지정을 통한 지역 명소화 부활 ▲공공 공간 및 외관정비를 통한 지역 이미지 개선 등에 초점을 맞춰 개발하기로 했다.

제1호 소단위 맞춤형 정비 지역 대상지역은 지난 1978년 철거재개발구역으로 지정된 공평구역 19개 지구 중 아직 개발이 이뤄지지 않은 6개 지구다. 이 지역은 그동안 철거재개발구역으로 묶여 대규모 개발 이외에는 개별 건축행위가 제한됐다. 하지만 이번 계획안을 통해 기존 6개 대규모 개발단위가 총 64개의 소규모 개발단위로 바뀐다. 즉 전면 철거를 하지 않고도 작은 단위의 개별 필지에 대한 개발행위가 가능해진 셈이다.

이 과정에서 서울시는 건축기준을 완화해주기로 했다. 건물 높이의 경우 도로 폭에 비례해 정해졌던 기준을 완화해 일정 범위 내에서는 조정할 수 있게 했다. 개별지구의 경우 12m(3층)이하~24m이하, 공동개발지구의 경우 40m이하~55m이하의 높이로 지을 수 있다.

연면적에 따라 규모가 정해지는 주차장 설치도 비용 납부로 대체할 수 있게 완화했다. 특히 한옥 신축 시에는 면제까지 이뤄진다. 기존 건폐율의 경우 기존 60%이하를 80%이하로 늘렸다.

노후 건축물이 밀집됐거나 주변 고층 건축과의 경관조성이 필요한 지역은 ‘중·소규모의 전략적 정비지구’로 지정했다. 이곳에는 관광숙박시설 설치를 유도하고 개발이익은 도로, 공원, 주차장 등 공공 기반시설로 기부채납하도록 한다는 방침이다. 리모델링 활성화 구역 시범지정을 통해서도 정비를 함께 추진하기로 했다.

이제원 서울시 도시계획국장은 “철거형에서 보전형으로 바꾸는 과정에서 사업성 저하 우려로 주민 반발이 있었지만 주민들이 직접 참여하는 가운데 서로 간의 입장 차이를 조율할 수 있었다”며 “인사동을 시작으로 관수동, 낙원동, 인의동, 효제동, 주교동 등으로 소단위 개발을 확대해나갈 방침”이라고 밝혔다.

한편 상패 제작업소 등 소규모 점포와 옛길 등의 가로가 형성된 종로구 관수동 일대 6.9ha의 경우 정비계획 수립 용역을 지난 3월 발주, 5월에 용역에 들어갔다.

‘소단위 맞춤형 재개발’이 추진되는 서울시 종로구 인사동 120일대 전경 / 서울시

배경환 기자 khbae@