상가 투자도 역발상 시대

[아시아경제 이은정 기자] 상가가 부동산 불황기 틈새상품으로 뜨고 있다. 하지만 분위기에 휩쓸려 무턱대고 투자했다간 낭패보기 일쑤다. 특히 몇 가지 공식만으로 상가 투자의 성공을 보장할 수 없다.

전문가들은 하얀 국물 라면, 한필지 두가구 땅콩집 처럼 상가시장에도 고정관념을 깬 역발상 전략이 필요하다고 조언한다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "어느정도 상가투자에 대한 기본기를 갖춘 이들도 확고하게 박힌 고정관념 때문에 좋은 기회를 놓치는 경우가 있다"며 "무조건 좋고 나쁘다는 이분법적인 사고보다 유연한 관점으로 접근하는 것이 바람직하다"고 말했다.

상가를 평가할 때 한번쯤 거꾸로 생각해봐야 할 투자 법칙에 대해 살펴봤다.

◆지하철 역세권 상가는 다 좋다?= 지하철역과 인접한 상가는 해당 역을 이용하는 사람들을 끌어모을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 역 주변에 있다고 하여 모든 점포가 다 잘되는 것은 아니다. 같은 역세권 상가라해도 행인들의 유동 동선에 따라 매출이 천지차이가 난다. 또 최근에는 지하철 역수가 워낙 많이 늘어 서울내에서 역세권 아닌 곳을 찾기가 더 어렵다는 우스갯소리까지 나온다.

◆상가는 무조건 1층을 사야한다?= 상가 구입시 지상 1층 외에는 거들떠보지 않는 투자자들이 상당히 많다. 1층은 유동인구 접근성이 좋은데다 다양한 업종의 영업이 가능하고 추후 매도 시에도 높은 시세차익을 노려볼 수 있다. 하지만 고정 수익확보 차원에서 상가를 마련한다면 지상 1층은 상층부보다 손해일 수 있다. 실례로 올 3·4분기 서울 시내에서 분양한 지상 1층 상가의 3.3㎡당 분양가가 3540만원에 달했지만 지상 2층은 이의 절반 수준인 1722만원에 그쳤다. 임차임만 안정적으로 확보한다면 1층에 비해 상대적으로 분양가가 저렴한 고층부 상가를 분양받는 게 고정수익 확보 측면에서 유리하다는 의미다.

◆상업용지 비율 적은 곳이 좋다?= 택지지구나 신도시 상가 홍보자료를 보면 해당지역의 상업용지 비율을 내세우는 곳이 많다. 상가가 들어올 땅이 적다는 사실을 강조해 해당상가의 독점성을 강조하는 셈이다. 하지만 전체 지구면적 대비 상업용지 비율이 적다고 해서 상가 경쟁력이 확보되는 것은 아니다. 최근 신도시들은 녹지공간이 많기 때문에 단순히 지역내 전체면적 중 상가 수가 적은 것은 큰 메리트가 되지 못한다. 해당 점포의 독점성과 효용성을 점검하려면 지역내 거주인구 수 대비 상업용지 비율을 확인해야 한다.

◆전용률 높은 상가가 당연히 좋다?=상가의 전용률이 높다는 것은 점포당 실사용면적이 넓어진다는 얘기이므로 나쁘지 않다. 하지만 이 역시 주변상황을 잘 체크해 보아야 한다. 상가 접근성을 개선하기 위한 시설설치 때문에 전용률이 낮아지는 경우가 있기 때문이다. 또 전용률이 높더라도 외부인이 해당 점포에 유입되기 어려운 상가와 전용률은 낮지만 편의시설이 풍부하고 유동인구의 접근성이 양호한 상가 중에서 하나를 선택해야 한다면 후자가 낫다.

◆대출은 적거나 많을수록 좋다?= 상가 투자자들의 매수형태를 보면 대출비중을 극단적으로 높이거나 대출을 절대적으로 피하는 스타일이 의외로 많다. 각각의 투자철학과 취향에 따른 방식이지만 두가지 방법 다 리스크가 있다. 우선 대출비중이 지나치게 높을 경우 금리인상시 상당한 고통을 감내해야 한다. 반대로 대출비중이 너무 낮을 때는 레버리지 효과를 전혀 활용할 수 없으므로 높은 수익 올릴 수 있는 기회를 포기해야 한다.

이은정 기자 mybang21@