[부동산 전문가들이 제안하는 하반기 투자전략]거래활성화 특단대책 가닥 실수요자 지금이 되레 찬스

부동산시장이 거래가 위축되면서 회복 기미를 보이지 않는다. 다행히 하반기 주택시장 전망은 그리 나쁘지 않다.

정부가 밝힌 올 하반기 부동산 정책 방향은 분양권 전매 제한과 재건축 규제 등을 완화해 주택 거래를 활성화시키겠다는 데 초점이 맞춰져 있다.

전문가들은 내 집 마련을 하거나 갈아타기를 하려는 실수요자라면 올 하반기부터 발품을 파는 것이 좋다고 입을 모은다.

부동산 시장이 냉각돼 향후 전문가들 사이에서도 향후 전망이 엇갈리지만 실수요자라면 지나치게 부정적인 시각에서 벗어나야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 일부 투자자들의 움직임에도 변화가 예상되고 있다.

올해 하반기 뿐 아니라 내년에도 주택 공급량이 감소할 예정이기 때문에 내 집을 마련하려는 수요자들은 발걸음을 빨리 옮기는 게 좋을 듯하다.

부동산 전문가들은 “내 집 마련을 염두에 두고 있다면 집값이 바닥으로 점쳐지는 올해가 적기일 수도 있다”고 말한다.

최근 정부가 내놓은 하반기 부동산 정책 방향은 분양권 전매 제한과 재건축 규제 등을 완화해 주택 거래를 활성화 시키겠다는 데 초점이 집중돼 있다.

이르면 오는 9월부터 수도권의 분양권 전매 제한 기간이 현행 1~5년에서 1~3년으로 완화된다. 이렇게 되면 공공택지 85㎡ 이하는 현행 5년에서 3년, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 분양권 전매 제한 기간이 단축된다.

민간택지의 경우 85㎡ 이하는 현행 3년에서 1년 줄어든다. 하지만 투기 과열지구인 강남 3구(1~5년)와 수도권 보금자리 그린벨트지구(7~10년), 민간 중대형(1년)은 전매 제한이 현행대로 유지된다. 이번 조치로 김포ㆍ광교신도시 등의 분양권 전매가 완화돼 거래에 숨통이 트일 전망이다.

재건축 규제 중 대표적인 문제였던 초과이익 환수제도 폐지 또는 완화된다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진 때부터 완공 시점까지 오른 집값 가운데 같은 지역의 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 규정한다.

이때 가구당 이익금이 3000만원을 넘을 경우 최대 50%까지 국고로 환수하는 조치다. 그러나 최근 집값이 안정된 상황에서 서울·수도권 도심지역의 민간 공급 확대를 위해서는 재건축사업 활성화가 필요하다는 판단에 따라 이 제도를 전면 손질하게 됐다.

주택 취득세 50% 감면 혜택을 주기로 한 상황을 감안한다면 실수요자들의 경우 올해 안에 내 집 마련을 위해 움직이는 게 유리하다.

전세끼고 내집 마련 움직임 늘듯

주택시장은 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 발표한 ‘5·1 대책’을 통해 발표한 서울·과천 및 5대 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)의 양도세 규제 완화라는 카드도 하반기 주택시장 거래 활성화에 탄력을 보탤 것으로 보인다.

아직은 시장 침체로 적극적인 매도·매수 움직임은 없지만 양도세 비과세에 거주 요건이 없어진 만큼 ‘갈아타기’를 시도하거나, 전세를 끼고 내 집 마련을 해보려는 수요자들이 서서히 움직일 것으로 예상된다.

정부가 지난 ‘3·22 대책’을 통해 올해 말까지 주택 취득세 50% 감면 혜택을 주기로 한 상황을 감안한다면 실수요자들의 경우 올해 안에 내 집 마련을 위해 움직이는 게 유리하다는 판단이다.

최근 전세난으로 차라리 전세금을 끼고 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘고 있다. 이런 생각을 가지고 있다면 지금 바로 행동에 옮기는 것도 괜찮을 것 같다.

서울 및 수도권의 대부분 지역에서 주택 공급 부족으로 전세난이 발생하면서 주요 지역 아파트들의 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)이 상당히 높아진 상태다.
특히 집값이 높은 서울 지역 전세가율은 2~3년 전만 해도 40%대 수준에 머물렀으나 최근에는 50%를 넘긴 곳도 적지 않다.

최근 ‘부동산114’가 조사한 자료에 따르면 이번에 양도세 규제가 완화된 지역 가운데 전세가율이 높은 곳은 서울에서는 관악구(54.49%)·마포구(53.09%)·동작구(53.43%)·서대문구(52.34%)·중구(52.82%)·양천구(52.31%) 등이다. 이밖에 경기권 신도시에서는 산본의 전세가율이 56.63%로 가장 높고 평촌도 55.24%에 달한다.

매매가 대비 전세가격 높은 곳 주목

한 마디로 이들 지역에서는 평균적으로 집값의 절반이 안 되는 돈만 갖고 있어도 내 집 마련이 가능한 셈이다. 일정 수준의 자기자본이 있다면 전세를 끼고 내 집 마련을 해두고 돌려 줘야 할 전세 보증금을 모아 2~3년 후 입주를 하는 것도 방법이 될 수 있다.

더욱이 전세 가격은 더 올라갈 가능성이 매우 높다. 올 하반기에 송파구 가락 시영 아파트 등 대규모 재건축 아파트들의 이주가 예정돼 있는데다, 이번에 양도세 규제가 풀린 서울·과천 및 1기 신도시에서는 신규 아파트 입주 물량 자체가 많지 않기 때문에 전세가율이 더 높아질 것으로 예상된다.

이럴 때일수록 전세가율이 높은 지역에서 역세권과 중소형 신규 아파트 급매물을 중심으로 실거주를 목적으로 한 투자를 해놓는다면 손해는 보지 않을 것이라는 게 전문가들의 조언이다.