[마니아] '환경' 잘 살펴야 땅 사도 '돈' 된다

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 토지 개발을 함에 있어서 환경적 측면을 고려하지 않고서는 수익을 논할 수 없다. 같은 면적이라도 통으로 개발할 경우 사전환경성 검토 대상에 포함된다. 하지만 이를 나눠 팔아, 개별 필지별로 개발이 이뤄질 경우 한 회에 용역 비용만 3000~4000만원 가량 하는 사전환경성 검토를 받지 않아도 개발을 할 수 있다. 토지 개발시 알아둬야 할 '사전환경성 검토 대상'에 대해 알아보자.

먼저'사전환경성 검토 대상'은 환경에 영향을 미치는 행정계획의 수립 또는 개발사업(행정계획의 수립이 요구되지 아니한 개인의 개발 사업)의 허가, 인가, 승인, 면허, 결정, 지정 등을 함에 있어 미리 환경측면의 적정성 및 입지의 타당성 등을 검토하는 것을 말한다.

'사전환경성 검토 대상'은 면적에 따라 달라진다. 먼저 국토계획법상 관리지역일때 사업계획면적이 ▲보전관리지역 5000㎡ 이상 ▲생산관리지역 7500㎡ 이상 ▲계획관리지역 1만㎡ 이상 ▲농림지역 7500㎡ 이상 ▲자연환경보전지역 5000㎡ 이상인 경우에 한해 사전환경성 검토가 이뤄진다.

또 자연환경보전법에 따른 생태·경관보전지역의 경우 사업계획 면적이 ▲핵심구역 5000㎡ ▲완충구역 7500㎡ ▲전이구역 1만㎡ ▲자연유보지역 5000㎡ 야생 동·식물 보호법에 따른 야생 동·식물보호구역 5000㎡ 등) 이상의 면적인 경우에 실시된다.

산지관리법에 따라 공익용산지의 경우 사업계획 면적이 1만㎡ 이상, 공인용산지가 아닌 경우 3만㎡ 이상은 검토를 받아야 한다.

도시지역에서는 수도법에 따른 광역상수도가 설치된 호소의 경계면으로부터 상류로 1km 이내인 지역( 팔당수계 지역인 경우 특별대책지역1권역으로 수변구역의 지정대상이 되는 지역) 중 사업계획 면적이 7500m² 이상인 경우(공동주택인 경우 5000m²이상인 것)에 적용된다. 이어 해당 사업이 행정 계획일 경우에는 몇 가지 예외적인 사업을 제외하고 1만㎡ 이상인 것을 그 기준으로 한다.

이에 같은 면적의 전원주택을 지을 수 있는 필지라도 통으로 개발할 경우 사전환경성 검토 절차를 거쳐야 하는 반면, 이를 쪼개 매각할 경우 수익률을 높이면서도 환경성 검토 절차를 피할 수 있다.

이진우 소나무 부동산연구소장