8.29대책 약발 안듣네…부동산투자 대안 없나

부동산 전문가 박상언 유엔알 대표, 소형 위주로 분산투자 주문

[아시아경제 박민규 기자] 정부의 8.29 부동산 대책이 시행된 지 한달이 지났지만 부동산시장은 여전히 살아날 조짐이 보이지 않고 있다.

총부채상환비율(DTI) 규제를 완화한 8.29 대책 이후 서울을 비롯한 전국의 집값은 오히려 떨어졌다. 반면 전세가는 올랐다.

부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 지난달 27일 대비 이달 26일 서울의 집값은 0.1% 하락했다. 반대로 전세가는 0.28% 올랐다.

정부는 생애최초 주택구입자금 신청이 늘어나는 점을 들어 실수요자를 중심으로 주택 구입 수요가 살아나고 있다고 분석하고 있다. 하지만 시장에서는 동의하지 않는다.

기본적으로 부동산 시장은 실수요자들만의 시장이 아니기 때문이다.

부동산 시장이 살아나기 위해서는 투자자들이 40% 정도 들어가줘야 한다는 게 부동산 전문가인 박상언 유엔알컨설팅 대표이사의 판단이다.

박 대표는 지난 29일 아시아경제신문이 주최 '2020 미래비전 재테크 설명회'에서 '시장을 이기는 신(新)부동산 투자법'에 대해 강연했다.

대학 강단과 각종 세미나에서 수많은 강연에 나섰던 부동산 실전 투자 전문가인 그가 지금껏 한번도 강연한 적이 없던 주제였다.

그는 대다수 부동산 전문가들이 지적하듯이 이번 8.29 대책의 약발이 듣지 않는 이유는 부동산 침체의 근본 원인은 총부채상환비율(DTI)이 아니기 때문이라고 꼬집었다.

실제 DTI가 완화되기 전에도 은행에서 주택담보대출을 받을 때 적용된 DTI는 많아야 20% 정도에 불과했다.

DTI를 풀어봐야 효과가 없다는 의미다. 그렇다면 뭐가 문제는 무엇일까? 박 대표는 수급 불균형에서 원인을 찾았다. 수요는 적은데 공급이 넘친다는 것이다.

수급 불균형을 가져온 가장 큰 요인은 무엇보다 보금자리주택이라는 게 다수 부동산 전문가들의 지적이다. 박 대표 역시 같은 생각이었다.

정부는 당초 2018년까지 150만 가구의 보금자리주택을 보급할 방침이었다. 하지만 시행시기를 2012년으로 당기고 보급 규모도 20만 가구를 더 늘릴 계획이다.

수요는 없는데 공급은 크게 늘어나니 집값이 떨어질 게 뻔하고 자연히 매매거래도 줄어들 수밖에 없다.

이런 상황에서 부동산 투자의 대안은 없을까? 박 대표는 소형 위주의 분산투자를 주문했다.

전세가가 오른다는 얘기는 임대수익률이 오른다는 의미다. 전세가가 비싸 전세가 안 나가면 월세나 보증부 월세로 돌리면 된다는 게 박 대표의 판단이다.

그는 "40~50평은 임대수익률이 4%대인 데 비해 15평대는 7~8% 수익률이 나온다"며 소형 투자가 유리함을 강조했다.

무엇보다 이제는 아파트 투자에서 벗어나야 한다는 게 박 대표의 조언이다. 현재 부동산시장의 침체는 엄밀히 말해 아파트 매매가 원활하지 않은 것이라는 판단이다.

또한 강변 지역 등 도심 쪽에 관심을 가질 것을 주문했다. 전세계적으로 통상 강변 지역은 부동산 가격이 높기 때문이다.

박 대표는 무리한 투자는 금물이라며 자신의 소득 수준에 맞춘 투자도 잊지 말아야 한다는 조언도 빼먹지 않았다.

그는 상가 분양은 가급적 지양하라고도 조언했다. "주상복합이나 오피스텔 상가의 경우 임대가 잘 안 들어온다"며 "굳이 상가에 투자하려면 경매를 받으라"고 당부했다.

결국 시장을 이기는 비법은 주식·금융·부동산에 적절히 분산투자해 어느 한쪽에 쏠리지 않도록 투자하는 게 최선이라 게 박 대표의 조언이다.



박민규 기자 yushin@