"사모대출 환매 압박, 과거에서 해법 찾아야"

리테일 부동산 펀드에서도 '환매 러시'
상업용 부동산 가격 조정 후에야 진정
신규 투자금 유입도 안정화 기여
대출 자산 가격 조정 시간 필요

사진=게티이미지뱅크

미국 내 사모대출 펀드의 환매 요청이 잇따르고 있다. 과거 리테일 부동산 펀드에서도 환매 요청이 일어났고, 기초자산 시장의 가격 조정이 상당 부분 진행 뒤 진정된 점을 주목해야 한다는 분석이다.

17일 하나증권은 사모대출 환매 사태에 대해 이같이 진단했다. 사모대출 펀드 환매 요청에 대응하는 방식은 운용사마다 다르다.

블루아울캐피탈의 OBDC II 펀드의 경우 환매 구조를 종료하고 자본 반환 방식으로 전환했다. 블랙스톤의 BCRED 상품에는 자산의 7.9% 규모인 38억달러의 환매 요청이 접수됐다. 계약상 환매 한도가 5%였지만 이를 7%까지 늘리고, 0.9%는 회사 자본금과 경영진의 출자로 막았다. 블랙록과 클리프워터의 리테일 사모대출 펀드는 환매 요청 증가 속에서도 한도를 적용하며 유동성을 관리하고 있다.

하나증권은 과거 리테일 부동산 펀드 환매 사례를 주목해야 한다고 강조했다. 2022년 블랙스톤의 BREIT와 SREIT 상품에도 환매 요청이 급증했다. 두 펀드 모두 리테일 투자자 대상 비상장 부동산 펀드였고 일정과 조건에 맞춰 환매가 허용되는 구조였다. 월 순자산가치(NAV)의 약 2%, 분기 NAV의 5% 수준에서 환매가 허용됐다. 펀드 보유 자산은 상업용부동산(CRE)으로 정기적인 환매는 가능하나 자산은 단기간에 현금화하기 어려운 형태였다. 사모대출 펀드와 마찬가지로 유동성의 구조적 미스매치가 존재했던 셈이다.

상품 구조뿐 아니라 당시 '환매 러시' 역시 비슷한 흐름이었다. 2022년 이후 금리가 급등하면서 상업용 부동산이 무너졌고, 불안 심리가 번지면서 환매 요청이 몰려든 것이다. 이 규모가 펀드 규정 한도를 넘자 BREIT와 SREIT 모두 환매가 제한됐다.

BREIT의 경우 2022년 말부터 약 15개월간 환매가 제한됐다. 이 기간 상업용 부동산 시장은 자산 가격이 조정되고 포트폴리오 재편이 일어났다. 이후 2024년부터 환매 요청이 감소했고, 펀드는 정상적인 환매 구조로 돌아왔다. 캘리포니아대(University of California Investments)의 40억달러 규모 투자도 펀드 안정화에 크게 기여했다. 이영주 하나증권 연구원은 "당시 리테일 펀드 환매 제한 직후보다 기초자산 시장의 가격 조정이 상당 부분 진행되고 신규 자금이 유입되면서 환매가 안정되기 시작했다"고 설명했다.

결국 사모대출 시장에서도 비슷한 흐름이 나타날 것으로 예상했다. 일부 펀드는 구조 변경이나 자산 매각을 하고 있지만 일부는 유동성을 유지하며 환매 요청을 받아들이고 있다. 아직 BREIT 사례처럼 대형 기관 자금이 유입되진 않았다. 주요 기관투자자들은 지분 매각 가능성을 열어두고 상황을 관망하는 국면으로 보인다.

이 연구원은 "사모대출 시장 내 전환점은 환매 대응 과정에서 나타나는 자산 매각 가격, 리테일 펀드의 환매 요청 흐름, 기관 자금 유입 여부 속에서 드러날 가능성이 크다"고 내다봤다.

이민우 기자 letzwin@asiae.co.kr