"부동산원 집값 통계, 실거래가 반영 못해…거버넌스 갖춰야"

3개 학회 주택통계 정책세미나 개최
"통계 생산-정책 지원 기능 분리해야"

한국부동산원의 주택가격 통계가 현실 집값을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 나왔다. 정권에 따라 내세우고 싶은 지표를 무리해서 산출하는 것은 통계 독립성에 방해가 될 수 있는 만큼 거버넌스 구조를 확고히 해야 한다는 의견도 제기됐다.

황관석 국토연구원 박사는 24일 '주택통계는 왜 집값 변동과 주거비 부담 수준을 제대로 포착하지 못하는가'라는 주제로 열린 정책세미나에서 '주택가격지수 특성 비교와 개선 방향'에 대해 발표했다. 이날 세미나는 한국주택학회, 대한국토·도시계획학회, 한국부동산분석학회가 공동으로 주최했다.

한국주택학회와 대한국토·도시계획학회, 한국부동산분석학회는 24일 '주택통계는 왜 집값 변동과 주거비 부담 수준을 제대로 포착하지 못하는가'라는 주제로 정책 세미나를 공동 개최했다. / 사진=노경조 기자

황 박사는 부동산원과 KB국민은행, 부동산R114 등 3곳에서 발표한 주택가격 통계를 비교·분석한 결과를 공개했다. 우선 2006년 1월부터의 데이터에서 2021년 12월 기준 부동산원 공동주택실거래가지수(실거래가 기반)를 1.00으로 가정했다. 이때 조사가격 기반 통계 중 R114 아파트가격지수는 1.17배 높게 나타났고, 부동산원과 KB 주택가격지수는 각각 0.79배, 0.85배 낮았다.

또 2006년 1월 기준(100) 2021년 12월 현재 부동산원과 KB의 주택가격지수 격차는 ▲전국 -20.0포인트 ▲수도권 -15.0포인트 ▲서울 -36.7포인트였다. 특히 부동산원과 KB 지수는 실거래가 지수에 1개월 후행하는 것은 물론이고, 집값 상승기보다 하락기에 상관성이 떨어지는 것으로 조사됐다.

이는 조사방식 차이에 기인한다. 큰 범주에서 같은 조사가격 기반 통계여도 부동산원은 비공개 표본 주택을 정한 뒤 전문조사원이 실거래가를 반영한 '거래가능가격'을 입력한다. KB와 R114는 전수조사(KB는 지난해 11월부터)를 하며, 공인중개사를 통한 호가를 바탕으로 시세를 매긴다.

황 박사는 "부동산원의 표본조사는 실거래가 변화를 전적으로 반영하지 못하는 지수 평활화(급격한 주택가격 변동성을 축소해서 반영하는) 특징을 가진다"며 "거래 공백기에 표본 주택의 실거래가가 없는 경우 유사 사례를 활용하거나 최근 6개월 이내 거래 사례를 활용하는데, 조사원의 주관이 개입될 수밖에 없다"고 짚었다. 부동산원 주간-월간 통계 표본이 다른 이유이기도 하다. 황 박사는 이를 '조사자 편의'라고 지칭했다.

그러면서 "평활화 효과가 크면 투자자나 정책 결정자들이 위험을 과소평가할 수 있다"며 "부동산원 주택가격지수는 국가승인통계인 만큼 실거래가 체감력을 높일 필요가 있다"고 강조했다.

이어진 토론에서는 부동산원 주택가격지수 표본 공개 필요성과 독립성 등이 논의됐다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "R114 데이터는 공개돼 있어 수요자가 살필 수 있고, 은행 담보대출에 쓰이는 KB 데이터도 적정한지에 관해 얘기할 수 있다"며 "그러나 부동산원 데이터는 적정성 등을 확인할 수가 없다. 통계 논란을 잠재우려면 원천 데이터를 다 오픈해야 한다"고 말했다.

정부 정책 효과가 반영되길 바라기보다 통계 생산 기능에 초점을 맞춰야 한다고도 했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "부동산원은 조사에 기반해 기관을 움직이려는 욕구가 강하다"며 "통계 생산 기능과 정책 지원 기능을 분리해야 한다"고 짚었다.

세미나장을 찾은 김경환 서강대 경제학부 연구석학교수도 "기술적 측면과 거버넌스의 문제는 다르다. 분리해서 생각하고 바꾸겠다는 의지가 있으면 그렇게 어려운 일은 아니다"라며 "수요자 입장에서, 데이터 생산 주체와 정부가 개선방안을 진지하게 모색하길 바란다"고 말했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr