“房价统计未能反映实际成交价……需完善治理体系”

by Roh Kyungjo

Published 25 Feb.2023 07:00(KST)

三大学会举行住房统计政策研讨会
“应将统计编制与政策支持职能分离”

有观点指出，韩国不动产院的住房价格统计未能如实反映现实房价。还有意见认为，随着政权更迭而勉强编制“想要展示的指标”，可能妨碍统计的独立性，因此有必要夯实治理结构。

国土研究院的黄官锡博士24日在以“为何住房统计未能准确捕捉房价波动与居住成本负担水平”为主题举行的政策研讨会上，就“住房价格指数特性比较与改进方向”进行了发表。当日研讨会由韩国住宅学会、大韩国土·城市规划学会、韩国不动产分析学会共同主办。

韩国住宅学会、大韩国土·城市规划学会和韩国不动产分析学会于24日以“住房统计为何无法准确反映房价变动与居住成本负担水平”为主题共同举办政策研讨会。/ 照片=记者卢敬祚

黄博士公开了对韩国不动产院、KB国民银行、不动产R114等3家机构发布的住房价格统计进行比较分析的结果。首先，在自2006年1月起的数据中，以2021年12月为基准，将韩国不动产院共同住宅实际成交价格指数（以实际成交价为基础）假定为1.00。在此情况下，在以调查价格为基础的统计中，R114公寓价格指数高出1.17倍，而不动产院与KB住房价格指数则分别低0.79倍和0.85倍。

以2006年1月为基准值100计算，截至2021年12月，不动产院与KB住房价格指数的差距为：▲全国 -20.0点 ▲首都圈 -15.0点 ▲首尔 -36.7点。尤其是，不动产院和KB指数不仅较实际成交价指数滞后1个月，而且在房价上涨期相比，下跌期与实际成交价的相关性更低。

这源于调查方式的差异。即便在大类上同属调查价格基础统计，不动产院是先确定不公开的样本住房，再由专业调查员在反映实际成交价的基础上输入“可交易价格”。KB和R114则进行全数调查（KB自去年11月起实施），以通过公认中介人收集的叫价为基础评估市价。

黄博士指出：“不动产院的样本调查具有指数平滑化特征（以缩小急剧的住房价格波动性进行反映），无法完全反映实际成交价的变化。交易空白期如果样本住房没有实际成交案例，就会利用相似案例或最近6个月内的交易案例，调查员的主观判断不可避免。”这也是不动产院周度与月度统计样本不同的原因。黄博士将此称为“调查者便利”。

他同时强调：“如果平滑化效果过大，投资者或政策决策者可能低估风险。由于不动产院住房价格指数是国家批准统计，有必要提高其对实际成交价的体感度。”

随后进行的讨论中，与会者围绕不动产院住房价格指数样本公开的必要性及其独立性等问题展开了讨论。

明知大学不动产学科教授李相荣表示：“R114数据是公开的，需求方可以自行查阅；用于银行抵押贷款的KB数据是否适当，也可以进行讨论。但不动产院数据的适当性等却无法得到验证。若要平息统计争议，就必须全面开放源数据。”

也有人指出，应当将重心放在统计生产功能上，而不是期待体现政府政策效果。汉阳大学城市工学科教授李昌茂表示：“不动产院存在想以调查为依据来推动机构行动的强烈欲望，应当将统计生产功能与政策支撑功能分离。”